目前，中國經(jīng)濟面臨“去產(chǎn)能、去杠桿、去庫存和降成本”的困境，面臨經(jīng)濟下行和發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險的可能。另一方面，中國樓市特別是一線城市樓市緊調(diào)控政策不斷加碼，“限購、限貸、限商、限價、限安公積金”等政策不斷出臺。因此，人們擔(dān)心樓市調(diào)控會進一步加劇經(jīng)濟下行和金融風(fēng)險。實際上，樓市調(diào)控如何影響中國經(jīng)濟增長涉及樓市與經(jīng)濟增長之間關(guān)系。

　　樓市調(diào)控如何影響經(jīng)濟增長

　　從理論上講，樓市調(diào)控對經(jīng)濟增長四方面影響。

　　首先，樓市調(diào)控影響投資。長期以來，投資是中國經(jīng)濟增長的主要拉動力。樓市從生產(chǎn)和產(chǎn)出兩方面影響投資。2017年，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資17.12%，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP13.27%，房地產(chǎn)銷售額占GDP16.16%。可見，樓市是中國固定資本形成和經(jīng)濟增長的動力。

　　樓市緊調(diào)控政策必然減少固定資產(chǎn)和投資和減緩經(jīng)濟增長。盡管房地產(chǎn)投資能夠促進增長，但目前中國樓市高庫存和高空置并存，個別地區(qū)還出了“鬼城”，存在過度開發(fā)和過度城市化問題，不能再通過粗放式、攤大餅式方式促進經(jīng)濟增長。因此，樓市緊調(diào)控政策政策擠出了房地產(chǎn)投資，促進了非房地產(chǎn)投資，不僅有利于集約式經(jīng)濟增長，克服房地產(chǎn)和城市發(fā)展誤區(qū)，而且有利于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級，促進高質(zhì)量經(jīng)濟增長。

　　其次，樓市調(diào)控影響消費。消費也決定經(jīng)濟增長，但中國消費不足和消費過度并存，消費結(jié)構(gòu)不合理，導(dǎo)致消費乏力。樓市經(jīng)買房和租房影響居民消費。目前，中國居民住房擁有率接近90%，而歐美等發(fā)達國家的住房擁有率65%左右，歐美發(fā)達國家的租房市場占35%左右，而中國一線城市的租賃市場占35%左右。

　　因此，中國居民主要通過買房解決住房消費問題。但是，目前中國城鎮(zhèn)居民特別是一線城市居民既面臨買不起住房問題，又面臨租不起住房問題。通常，判斷居民能否買得起的指標(biāo)是房價收入比，居民能夠租得起的指標(biāo)是租金收入比。根據(jù)世界銀行和聯(lián)合國在上世紀(jì)80年代的一項調(diào)查顯示，當(dāng)一個國家和地區(qū)中等收入居民的房價收入比超過3-6倍時，中低收入者面臨買不起房問題，美國住房部以及西方的相關(guān)研究發(fā)現(xiàn)，當(dāng)中等收入者的租金收入比超過30%時，中等收入者面臨租不起房問題。

　　根據(jù)最新的一項研究發(fā)現(xiàn)，在中國35個大中城市中，2016年有19個城市的房價收入比超過了6，這些城市中等收入居民面臨買不起住房問題。在中國35個大中城市中，2016年有16個城市的租金收入比超過了30%，這些城市的中等收入者面臨租不起房問題。因此，樓市緊調(diào)控政策政策不僅能解決中低收入者買不起房和租不起房問題，促進住房消費，而且能擴大非住房消費，提升整個居民消費水平，減少預(yù)防性儲蓄，促進經(jīng)濟增長。

　　再次，樓市調(diào)控影響銀行安全。眾所周知，1998年的東南亞金融危機以及2008年全球金融危機源于住房泡沫破滅。因此，房價泡沫是金融危機的前兆，政策制定者總是將房價作為金融部門脆弱性的重要指標(biāo)（BIS和IMF，2005；Koetter和Poghosyan，2010）。

　　目前，學(xué)界和業(yè)界通常使用空置率、租售比和房價收入比測度住房泡沫，尚未統(tǒng)一。根據(jù)泡沫定義，住房泡沫分為理性住房泡沫和非理性住房泡沫。相對于非理性住房泡沫，理性住房泡沫不僅具有理論基礎(chǔ)，而且能夠準(zhǔn)確測度住房泡沫。在現(xiàn)有住房泡沫指標(biāo)中，租售比屬于理性住房泡沫指標(biāo)，空置率屬于非理性住房泡沫指標(biāo)，房價收入比不屬于住房泡沫指標(biāo)，而是房價支付能力指標(biāo)。

　　我們最新的一項研究表明，1996-2016年中國35個大中城市中有12個存在嚴(yán)重和輕微住房泡沫，2個無明顯住房泡沫，21個房價被低估。因此，對于住房泡沫嚴(yán)重的城市而言，樓市緊調(diào)控政策有利于擠出住房泡沫，防范銀行風(fēng)險，化解銀行危機。對于無明顯住房泡沫和房價被低估的城市而言，樓市緊調(diào)控政策可考慮松綁，因城施策。

　　最后，樓市調(diào)控影響土地財政和地方債風(fēng)險。土地?zé)o論作為資本（投入），還是作為資產(chǎn)，樓市均影響土地市場。中國城市土地屬于國有，具體屬于地方政府所有，從而土地出讓金屬于地方政府預(yù)算外收入，被稱為“土地財政”或“第二財政”。另一方面，根據(jù)國家審計總署2013年第32號審計公告，有37.23%的地方債承諾以土地出讓收入償還。因此，樓市波動將會導(dǎo)致土地市場波動，從而影響地方土地財政和地方債風(fēng)險。

　　目前，東部地區(qū)土地財政占地方財政預(yù)算內(nèi)收入的比重不到40%，中西部地區(qū)土地財政占地方財政預(yù)算內(nèi)收入的比重接近50%，有的甚至更高。2017年中國地方債務(wù)余額約為166676.08億元，占GDP比重20.15%，占土地財政收入的4.57倍，占地方財政預(yù)算內(nèi)收入的2.43倍。因此，中國樓市緊調(diào)控政策不僅會減少地方政府土地財政收入，而且地方債償還能力，增加地方債風(fēng)險，從而損害經(jīng)濟增長。因此，樓市緊調(diào)控政策不僅應(yīng)考慮經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，還應(yīng)考慮金融風(fēng)險，力爭使二者達到均衡狀態(tài)。

　　樓市調(diào)控如何影響住房市場

　　中國樓市緊調(diào)控政策目標(biāo)有兩個，一是解決住房問題，二是防范住房泡沫和金融風(fēng)險。對開發(fā)商而言，樓市緊調(diào)控政策會使土地取得和住房銷售難度加大，面臨較大的流動性和破產(chǎn)風(fēng)險，需盡快降價銷售和降杠桿，加快企業(yè)或產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和資產(chǎn)重組（并購）。目前，在樓市緊調(diào)控政策下，一些開發(fā)商開始由開發(fā)市場向存量房市場或租賃市場轉(zhuǎn)型，增加自持項目或進行長租公寓經(jīng)營，因租客支付能力有限，租金回報率在2%左右，為提高租金回報率，租賃機構(gòu)通過租賃貸等資本運作方式壟斷房源提高租金，導(dǎo)致某些城市租金暴漲，引發(fā)新市民租不起問題，應(yīng)引起高度警惕，必要時進行租金控制，否則容易導(dǎo)致租金貸違約風(fēng)險。

　　另一方面，在樓市緊調(diào)控政策下，一些開發(fā)商轉(zhuǎn)向“代建模式”及“小股操盤”，由多元化經(jīng)營轉(zhuǎn)向?qū)�業(yè)化經(jīng)營規(guī)避市場風(fēng)險。對多套房所有者和炒房者而言，樓市緊調(diào)控政策使其面臨較大的投資和現(xiàn)金流風(fēng)險，負資產(chǎn)及違約風(fēng)險加大，應(yīng)及時調(diào)整投資理念和投資行為。對一套房家庭而言，樓市緊調(diào)控政策對其無顯著影響，但會降低房產(chǎn)稅負擔(dān)（若開征）。對無房戶而言，樓市緊調(diào)控政策有利于增強器住房購買和租金支付能力，有效解決住房困難問題。

　　眾所周知，住房具有消費和投資雙重屬性。為實現(xiàn)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級，防范和化解系統(tǒng)性金融風(fēng)險，必須長期堅持從緊的樓市政策，堅持住房的消費屬性，打擊投機和炒房行為，大力發(fā)展和規(guī)范住房租賃市場，治理整頓住房開發(fā)市場，讓全體人民住有所居，實現(xiàn)住房長效調(diào)控機制。