據(jù)媒體披露，為挽救成交低迷的形勢(shì)，河北省廊坊市不少樓市新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都在進(jìn)行“低首付”的促銷(xiāo)，部分樓盤(pán)可20%首付“鎖定房源”。同時(shí)，針對(duì)外地戶(hù)口不能購(gòu)房的政策，部分樓盤(pán)銷(xiāo)售也給出“先購(gòu)房再繳社保”或“花錢(qián)落戶(hù)”等辦法（12月12日《證券日?qǐng)?bào)》）。

　　顧名思義，所謂樓市首期分付即部分樓盤(pán)為提振樓市銷(xiāo)售業(yè)績(jī)或挽救樓市低迷局勢(shì)，對(duì)購(gòu)房者開(kāi)出付2成首付的優(yōu)惠購(gòu)房條件，剩下的首付欠資由開(kāi)發(fā)商墊資，比如首付50%購(gòu)房，則有30%由開(kāi)發(fā)商墊付，然后由購(gòu)房者分幾次償還給開(kāi)發(fā)商的墊資。

　　應(yīng)該說(shuō)，這種促銷(xiāo)行為確實(shí)應(yīng)在禁止之例。

　　首先，違背了當(dāng)?shù)卣�府樓市調(diào)控政策，消弭了樓市調(diào)控效果。如開(kāi)發(fā)商針對(duì)外地人購(gòu)房附三年社�；蚣{稅記錄的條件，部分開(kāi)發(fā)商采用“分期首付，暫緩網(wǎng)簽”的方式加速回款，以緩解資金壓力；部分開(kāi)發(fā)商最低可以首付20%“鎖定房源”，剩余的30%可以分批還，中間不收取任何利息。

　　開(kāi)發(fā)商這一促銷(xiāo)行為嚴(yán)重違背了當(dāng)?shù)卣�府�?guī)定的“非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭能夠提供當(dāng)?shù)?年及以上社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明或納稅證明的，限購(gòu)1套住房，包括新建商品住房和二手住房的規(guī)定；已擁有1套及以上住房，或無(wú)法提供當(dāng)?shù)?年及以上社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明或納稅證明的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭，暫停在當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)住房。補(bǔ)繳的社會(huì)保險(xiǎn)或納稅證明不得作為購(gòu)房有效憑證”等有關(guān)規(guī)定，對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘姓{(diào)控生態(tài)帶來(lái)嚴(yán)重的負(fù)面影響。

　　其次，容易引發(fā)“羊群效應(yīng)”，讓其他開(kāi)發(fā)商群起效仿，加大樓市調(diào)控難度。在目前樓市調(diào)控步步緊逼、各地開(kāi)發(fā)商對(duì)樓市調(diào)控政策較為敏感的情況下，廊坊市開(kāi)發(fā)商的“首期分付”行為不僅對(duì)當(dāng)?shù)丶爸苓呴_(kāi)發(fā)商形成誘發(fā)效應(yīng)，從一個(gè)側(cè)面沖擊樓市調(diào)控政策效力，更對(duì)全國(guó)其他地方的開(kāi)發(fā)商起到了“示范效應(yīng)”，使全國(guó)開(kāi)發(fā)商變著各種花樣違規(guī)進(jìn)行樓市銷(xiāo)售，既給監(jiān)管帶來(lái)難度，又會(huì)加大監(jiān)管成本，從很大程度上延緩樓市調(diào)控成效。

　　再次，這是一種變換馬甲的“首付貸”行為，涉嫌逃避監(jiān)管，對(duì)樓市調(diào)控的金融信貸政策形成沖擊。為確保樓市調(diào)控成效，中央政府及其監(jiān)管部門(mén)對(duì)樓市“首付貸”及銀行消費(fèi)貸進(jìn)入樓市多次下發(fā)了相關(guān)嚴(yán)厲查處文件并進(jìn)行了相應(yīng)的清查活動(dòng)，在很大程度上堵塞了各路資金進(jìn)入樓市的“暗道”，對(duì)樓市降溫起了重要作用。而今天的“首期分付”其實(shí)就是變換馬甲的“首付貸”，與“首付貸”有異曲同工之效；如果不進(jìn)行及時(shí)、有效的監(jiān)管或打壓，不僅會(huì)讓社會(huì)資金通過(guò)開(kāi)發(fā)商“墊資活動(dòng)”流入樓市，而且也會(huì)對(duì)金融宏觀調(diào)控帶來(lái)嚴(yán)重沖擊，給樓市調(diào)控政策的正常實(shí)施帶來(lái)很多障礙。

　　最后，增加購(gòu)房者成本負(fù)擔(dān)，嚴(yán)重?fù)p害或侵蝕了購(gòu)房者的利益。從表面上看，“首期分付”給購(gòu)房者帶來(lái)了方便并帶來(lái)了利好，但實(shí)際上卻加大了購(gòu)房者的成本和負(fù)擔(dān)。如假設(shè)兩種“分期方式”均按照基準(zhǔn)利率，貸款25年，等額本息還款法計(jì)算，“直接首付50%”每月還款2129.91元，還款總額628973元；“首付20%鎖定房源”每月還款2731.84元，還款總額819552元。

　　兩種支付方式還款總額相差190579元，即使減去購(gòu)房者前期少繳納30%房款可獲得的收益，顯然也相差很多。顯然，“首期分付”嚴(yán)重?fù)p害了購(gòu)房者的切身利益，是一種典型的違規(guī)墊資行為，必須予以全面禁止。

　　因此，監(jiān)管當(dāng)局對(duì)目前開(kāi)發(fā)商這種“首期分付”促銷(xiāo)行為應(yīng)引起足夠重視并保持高度警覺(jué)，制訂相應(yīng)的監(jiān)管跟進(jìn)措施，加大檢查監(jiān)管力度，防微杜漸，將其消滅在萌芽狀態(tài)，防止其負(fù)面影響的繼續(xù)擴(kuò)大，為全國(guó)樓市調(diào)控營(yíng)造有利的大氣候、大環(huán)境。

　�。�莫開(kāi)偉，中國(guó)不良資產(chǎn)行業(yè)聯(lián)盟金融與法律研究院研究員）