記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),深圳市雖然房貸有所收緊,折扣利率慢慢在提高,乃至取消,但市場資金面依然充裕。除了房貸外,市場資金來源還有更多渠道,銀行的消費(fèi)貸款種類繁多,如裝修貸、信用貸、抵押貸等等。正是因?yàn)橛辛算y行的各種名義貸款資金支持,而且房子還可以做高評(píng)高貸,甚至是零首付,所以依然有大批投資客鋌而走險(xiǎn),加杠桿與銀行對賭。(7月8日《華夏時(shí)報(bào)》)
如何做到“零首付”的呢?深圳龍崗中心城的房子總價(jià)480萬,首付最低3成,不算稅費(fèi)等成本應(yīng)是144萬,但貸款中介先把房子評(píng)估到580萬,貸出約400萬,首付就只要80萬了。接著,再到銀行做50萬的裝修貸出來,作為未來兩年的月供資金。更甚者,深圳寶安西鄉(xiāng)某小區(qū)一套房子,成交價(jià)500萬,從某四大國有銀行之一貸款530萬。
還有所謂的“氣球貸”,“月供低到你吐血”。氣球貸,顧名思義,像氣球一樣,可以盡力膨脹,有房企內(nèi)部人士稱,最長55年,可以先貸款10年,按照55年來還,先息后本,到了第十年最后一個(gè)月一次性還完,在第十年倒數(shù)第三個(gè)月,申請加貸款,套出來的錢繼續(xù)月供,循環(huán)往復(fù),只要不賣掉房子,就不用擔(dān)心斷供。
這些所謂的“零首付”“氣球貸”都是不符合當(dāng)前信貸政策的,屬于“灰色房貸”。這警示我們,從表面上看房貸有所收緊,實(shí)際上“灰色房貸”仍然暗流涌動(dòng),不僅對沖了房產(chǎn)調(diào)控政策的效果,而且還有可能隱藏著類似美國“次級(jí)貸”金融風(fēng)險(xiǎn)。監(jiān)管者必須進(jìn)一步收緊“韁繩”,加大房貸的精準(zhǔn)度,一方面嚴(yán)厲打擊“灰色信貸”;另一方面切實(shí)提高對借款人的償還能力和意愿的審核標(biāo)準(zhǔn)。
從世界金融風(fēng)險(xiǎn)史來看,房地產(chǎn)已經(jīng)是一個(gè)重要的風(fēng)險(xiǎn)來源點(diǎn)之一,而房貸高杠桿率是公認(rèn)的罪魁禍?zhǔn)祝缑绹腿毡。眾所周知,房價(jià)飆升必然有房貸從中推波助瀾,房貸杠桿率越高,房價(jià)就越高。反之,沒有房貸高杠桿,即便房價(jià)飆升所引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)程度也是比較低的,有學(xué)者統(tǒng)計(jì)過金融風(fēng)暴的國家,凡是房貸高杠桿率的國家必然是“爬得越高,摔得越慘”。
我國房貸的增長空間已經(jīng)被這兩年的“房貸瘋!眹(yán)重透支了。7月5日,上海財(cái)經(jīng)大學(xué)高等研究院“中國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析與預(yù)測”課題組在滬發(fā)布的《2017年中國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析與預(yù)測年中報(bào)告》稱,家庭債務(wù)攀升帶來流動(dòng)性收緊,已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行的巨大隱患。有數(shù)據(jù)顯示,截至2016年底,包含公積金貸款的居民房貸余額與居民可支配收入之比達(dá)到了68.3%,如果按照近幾年的增長速度,將最早在2020年達(dá)到美國金融危機(jī)前的峰值水平。
房貸已經(jīng)對我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成了嚴(yán)重的“擠壓效應(yīng)”。一方面是,實(shí)體經(jīng)濟(jì)的信貸與房貸是在一個(gè)總的信貸盤子里分食的,存在此漲彼消的關(guān)系。另一方面是,房貸影響了居民家庭的流動(dòng)性,即擠占了居民消費(fèi)。課題組利用家庭微觀調(diào)查數(shù)據(jù),測算出受到流動(dòng)性約束的家庭比例已經(jīng)在2014年上升至44.6%,家庭流動(dòng)性收緊已經(jīng)對實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了重要影響。
毫無疑問,“灰色房貸”的危害更大,與美國次級(jí)房貸何其相似,即償還風(fēng)險(xiǎn)較大的垃圾貸。監(jiān)管部門必須予以嚴(yán)厲打擊,否則就會(huì)出現(xiàn)“群蟻潰堤”,危及我國金融安全。除此之外,我國房貸對借款人的償付能力和意愿審查不嚴(yán),通常是以收入證明、銀行流水來作為審核方式,其實(shí)這些造假空間太大、造假成本低,對信用調(diào)查僅僅依賴央行的征信系統(tǒng),并不全面。這也是導(dǎo)致“灰色信貸”暗流涌動(dòng)的一個(gè)重要原因。
美國吸取次貸及金融危機(jī)中的教訓(xùn),銀行收緊了房貸的審核標(biāo)準(zhǔn),想得到房貸是一件十分不容易的事情。銀行需要嚴(yán)格審核貸款人償付房貸的能力和償付房貸意愿。前者貸款人要用文件證明其納稅收入,財(cái)產(chǎn)和房租支出等財(cái)務(wù)狀況。后者要查貸款人的信用分?jǐn)?shù)。銀行最重要的是審核貸款人的報(bào)稅資料。在報(bào)稅資料之外,銀行還可能要求會(huì)計(jì)師對小生意貸款人作出財(cái)務(wù)報(bào)告。
與之相比,我國房貸對貸款人償付能力的審核方式還是處于“牛欄關(guān)貓”的階段,不利于我們防控房貸所帶來的信貸風(fēng)險(xiǎn)甚至是金融風(fēng)險(xiǎn)。從某種意義來說,投資者的冒險(xiǎn)才是“灰色房貸”的源頭,切實(shí)提高償付能力及意愿的審核標(biāo)準(zhǔn)才是“堵源頭”之舉。(作者系財(cái)政部中國財(cái)政科學(xué)研究院應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后)
(責(zé)任編輯:鄧浩)