房地產(chǎn)市場的拐點遲早要來。只是不知道何時與何種方式到來。眾所周知，這個拐點被人為延遲了五年時間。五年后，房地產(chǎn)的價格、自身體量與負載量，已完全不可同日而語。價格翻倍不止，而住房供應的增長量卻被忽視。
重要的問題是，拐點之后以怎樣的方式展開市場調(diào)整。爭論更多在房價是否會崩潰。很顯然，多數(shù)人不信崩潰論。最普遍的理由是中國很列外——城市化至少還有十年、政府會救市等國情論。
不會崩盤另一個充足的理由是，中國與美國不同。中國家庭按揭首付比例很高。相關調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，首付均值是四成以上。事實上，中國房地產(chǎn)的“師傅”是日本不是美國。
崩盤并無標準。其實，不過是“時間與空間”的置換問題。調(diào)整空間大則周期短，調(diào)整空間小則周期漫長。從經(jīng)濟學或金融學的規(guī)律看，房價都是漲緩跌急。且漲時需要量推動而跌時量反而會急劇減少。這次房市拐點市場并無太大爭議。因為，本屆政府執(zhí)政以來，未出臺一個調(diào)控文件。這讓市場（多方）心服口服。毫無疑問，基本都認同這是市場自然形成的拐點。
中國經(jīng)濟最大的風險并不全在房地產(chǎn)本身，而在其負載的金融風險。這是普遍規(guī)律。其實，房地產(chǎn)風險更像糖尿病，其并發(fā)癥才是最大的威脅。
房地產(chǎn)風險對經(jīng)濟的沖擊可從宏觀、實體與個人家庭三個層面觀察：
宏觀經(jīng)濟層面，影響經(jīng)濟增速下滑。對中國來說，最重要的不是GDP增速而是就業(yè)狀況。這點李總理已有清晰闡述。所謂7.5%左右就是穩(wěn)定就業(yè)增長保障。若就業(yè)能保障，更低增速也能被接受。即便5-6%的增速依然是傲視全球。
事實上，就業(yè)與GDP結構關聯(lián)更大而非增速。多年來就業(yè)市場最典型的現(xiàn)象是，民工荒與大學生就業(yè)難同時存在。網(wǎng)絡流傳一個段子很能說明問題：3000元你就想請個農(nóng)民工？別開玩笑了！3000元你只能請個大學生！
今年被稱為大學生最難就業(yè)年：共產(chǎn)生727萬畢業(yè)大軍。但這顯然是就業(yè)結構性矛盾而非整體就業(yè)問題�？梢詤⒄諏Ρ鹊氖牵袊⻊諛I(yè)增加值占GDP總量的45%，美國這一占比近80%，而服務業(yè)是大學生就業(yè)最多的領域。因此，美國高失業(yè)群體是低知識、低技能者。這與中國情形恰好相反。只要放寬服務業(yè)市場的準入，開放外匯市場、擴大債券市場等金融市場，大學生就業(yè)其實并不難。
實體經(jīng)濟層面，對開發(fā)商與銀行的沖擊。一場大的、長周期的市場調(diào)整會使九成以上開發(fā)商消失。這是市場的自然出清，風險不會失控。應該擔心是其債務鏈上的沖擊。畢竟房地產(chǎn)關聯(lián)60%的實體經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)。
銀行才是市場最大的擔心。擔心并非多余：銀行持續(xù)多年暴利但其16家上市銀行股價基本破凈。這并非悖論而是市場給出理性估值。銀行壞賬到底有多大？市場沒譜。
在我看來，銀行沖擊大但系統(tǒng)性風險可控。首先，銀監(jiān)會壓力測試表明，房價跌四成對銀行不會有太大沖擊。其次，外匯儲備高達4萬億，可以向銀行注資。而且我堅持認為，在房地產(chǎn)危機下，外匯注資銀行非常必要。而且行動要及時果斷。因為，這對穩(wěn)定社會與市場預期至關重要。而對于中小城商行、農(nóng)商行可采取出售股權方式解決危機。
個人家庭財富層面的損失沖擊。市場認為中國購房者首付比例高，因而不會出現(xiàn)棄房現(xiàn)象。這顯然是一個偽命題。中國法律規(guī)定棄房并不能免除個人債務。房價下跌造成家庭財富損失，會產(chǎn)生兩方面的影響：其一，直接影響社會穩(wěn)定，房鬧會比想象的影響大；其二，是未來消費支出對經(jīng)濟的影響。
房價下跌引發(fā)的金融風險，才是最被擔心的。市場基本共識主要有三大金融風險：影子銀行、銀行信貸、地方債。
影子銀行的風險。首先，這是一種直接的金融風險。也即它所涉及的實體經(jīng)濟主要是房地產(chǎn)本身；其次，影子銀行都是高收益自然能也應該承受高風險，況且他們的風險防范措施比較嚴密。因此，沖擊遠不如想象大。
銀行信貸風險。上面已作分析：會有沖擊但有兩層“防護圈”。最應該擔心的是，房地產(chǎn)價格下跌意味著銀行信貸抵押品價值縮水，銀行系統(tǒng)被迫進入信用收縮周期。對銀行信貸主導的金融體系來說，因信貸嚴重缺乏抵押品，對未來經(jīng)濟增長所需資金供應會是最大影響。
但這恰是發(fā)展直接融資市場的時機。中國金融結構不合理，不僅影響經(jīng)濟結構問題，還是經(jīng)濟轉(zhuǎn)型最大障礙。審視中國的金融結構：2013年末，銀行業(yè)總資產(chǎn)151萬億、貸款總額71.9萬億、股票總市值23萬億、債券市場27萬億。其中，銀行業(yè)資產(chǎn)是GDP2.65倍、股市6.5倍、債市5.6倍。現(xiàn)有金融結構銀行一家獨大現(xiàn)狀，風險自然會集中在銀行。決策層已經(jīng)意識到這點，近期出臺的新國九條與允許10省市自發(fā)自還債試點。但步伐應該更快、更大。
地方債的風險。風險大但有辦法化解。兩點認識：一是增量風險大于存量；二是地方財政對土地財政的依賴度太高�；廪k法：1、目前地方政府持有國有經(jīng)營性資產(chǎn)43.8萬億，出售部分資產(chǎn)；2、擴大地方發(fā)債規(guī)模；3、停建與緩建部分低效長期性政府項目。
房地產(chǎn)市場的正常調(diào)整，恰是中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的最佳時機，也是倒逼市場化改革的一劑苦口良藥。調(diào)整與改革徹底，則中國經(jīng)濟會迎來另一輪更健康發(fā)展周期。
