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房子真可以養(yǎng)老嗎?

2010年05月15日 07:39   來(lái)源:中國(guó)證券報(bào)   國(guó)都證券研究所所長(zhǎng) 許維鴻

  前兩天跟父母攀談,感覺(jué)他們的老年生活很幸福,小區(qū)里的物業(yè)管理、周邊的配套服務(wù)都很到位。我也不禁開(kāi)始憧憬自己退休后的生活,未來(lái)會(huì)是怎樣的呢?會(huì)有年輕人為我提供服務(wù)嗎?我有足夠的儲(chǔ)蓄支付嗎?

  答案似乎不是那么樂(lè)觀!首先,城市化和中國(guó)的人口結(jié)構(gòu)決定了過(guò)去三十年間,大量勞動(dòng)力涌入城市,就業(yè)人口新增速度超過(guò)了城市消化的速度,從而抑制了外來(lái)人員工資的議價(jià)能力。正是這些勤勞肯干的“鄉(xiāng)下人”,建設(shè)和維護(hù)著美麗的大都市,也保障了城里老年人經(jīng)濟(jì)上“可負(fù)擔(dān)”的幸福生活。在經(jīng)濟(jì)學(xué)上,著名的“劉易斯—費(fèi)景漢—拉尼斯模型”就是討論這種二元經(jīng)濟(jì)下的城市化進(jìn)程。

  但是,這個(gè)經(jīng)濟(jì)模型也預(yù)言了,隨著人口結(jié)構(gòu)的變化,以及農(nóng)村收入水平的上升,“充足而廉價(jià)”的勞動(dòng)力供給必然會(huì)枯竭,城市的工資水平會(huì)有迅速上升的過(guò)程,如果你期待一個(gè)與現(xiàn)有水平可比的老年生活,其經(jīng)濟(jì)壓力不容樂(lè)觀。倒不是衣食住行這些基本的生活要素,最值得擔(dān)心的是各項(xiàng)服務(wù)的價(jià)格。

  于是乎,為了老年的幸福,除了更加賣力地工作,我們不得不認(rèn)真考慮如何讓手里的財(cái)富保值增值,擺在面前的無(wú)外乎幾種選擇:儲(chǔ)蓄和債券、創(chuàng)業(yè)投資、房地產(chǎn)、股票,對(duì)普通人而言,股票和房地產(chǎn)是最現(xiàn)實(shí)的選擇。

  以美國(guó)為參照,我們選取美國(guó)聯(lián)邦住屋企業(yè)督察局(OFHEO)房屋價(jià)格指數(shù)和標(biāo)普500股票指數(shù)進(jìn)行比較:如果1975年3月對(duì)房地產(chǎn)和股票進(jìn)行等值投資,到2009年底,房地產(chǎn)的價(jià)格只相當(dāng)于34年前的5.75倍,而股票價(jià)值則是13.4倍。根據(jù)耶魯大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅伯特希勒(Robert J. Shiller)的房屋價(jià)格模型,如果在1910年投資美國(guó)住宅類房地產(chǎn),那么到2006年底,扣除通脹因素,房產(chǎn)的價(jià)值只相當(dāng)于近100年前的2倍,而同期股票的市值則增加了7.4倍。這種資產(chǎn)價(jià)值膨脹的不同速度,是有著深刻的經(jīng)濟(jì)學(xué)內(nèi)涵的。

  住宅性房屋價(jià)格所反映的是房屋作為生活商品的供需關(guān)系,雖然有投資價(jià)值,但歸根到底是由實(shí)際生活需求所決定的。美國(guó)二戰(zhàn)以后的發(fā)展階段與我國(guó)目前類似——城市化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、就業(yè)人口加速增加、財(cái)富迅速積累、房屋需求猛增。于是,房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給短時(shí)間難以滿足需求,造成了價(jià)格扭曲,引發(fā)非理性大規(guī)模投資。但是,隨著人口結(jié)構(gòu)的變化,房地產(chǎn)價(jià)格將回歸理性,房地產(chǎn)泡沫的破裂成為必然。因此,房地產(chǎn)價(jià)格的參照歸根到底還是通貨膨脹率,是生活的成本,而股票市場(chǎng)正好相反。

  股票市場(chǎng)是企業(yè)股權(quán)融資的市場(chǎng),反映整個(gè)社會(huì)財(cái)富積累的速度,其價(jià)值參照是社會(huì)資本增長(zhǎng)的速度。就業(yè)人口的增加只是財(cái)富積累的一個(gè)因素,科學(xué)進(jìn)步和生產(chǎn)組織結(jié)構(gòu)的創(chuàng)新才是生產(chǎn)力不斷發(fā)展的基本動(dòng)力。中國(guó)依賴低成本勞動(dòng)力打開(kāi)國(guó)際市場(chǎng),繼續(xù)發(fā)展只能依靠技術(shù)創(chuàng)新和管理創(chuàng)新,股票市場(chǎng)作為“高風(fēng)險(xiǎn)、高收益”的金融中介平臺(tái),不是傳統(tǒng)的以商業(yè)銀行貸款為主的間接融資可以比擬的。

  回到養(yǎng)老話題,中國(guó)過(guò)去幾十年實(shí)行的計(jì)劃生育政策,決定了社會(huì)“老齡化”會(huì)來(lái)得更快更猛烈。美國(guó)老齡化周期已經(jīng)走了近四十年,加上大量移民涌入,中國(guó)不可能比照其經(jīng)驗(yàn),這也注定了中國(guó)養(yǎng)老價(jià)格的“通貨膨脹率”會(huì)超過(guò)美國(guó),更超過(guò)中國(guó)目前統(tǒng)計(jì)意義的零售消費(fèi)價(jià)格指數(shù),也不是房地產(chǎn)增值可以抵消的。試想,當(dāng)社會(huì)上年輕人比例下降,即便你有住宅性房產(chǎn),又能賣給誰(shuí)呢?

  當(dāng)然,未來(lái)幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是樂(lè)觀的。具體講,在2013年以前,中國(guó)的“20至60歲勞動(dòng)人口占總?cè)丝诘谋壤倍际巧仙厔?shì),居民儲(chǔ)蓄意愿不可能在這之前降低。以儲(chǔ)蓄率支撐的住宅性房地產(chǎn)投資,還會(huì)在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)是中國(guó)財(cái)富故事的主角之一,但是更長(zhǎng)時(shí)間跨度的養(yǎng)老投資,最佳選擇無(wú)疑還是股票市場(chǎng)。

(責(zé)任編輯:胡可璐)

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