自1998年中國住房制度改革，中國住房商品化、貨幣化和市場化程度不斷提高，房價持續(xù)增長。盡管中央政府出臺了一系列相應(yīng)的貨幣政策、財政政策和住房政策，但住房市場調(diào)控效果不佳，房價仍高居不下。

　　高房價產(chǎn)生了兩種不良后果，一是居民特別是中低收入者買不起房，無法滿足剛需，存在住房消費問題，二是住房泡沫地區(qū)不斷增長，住房金融風(fēng)險日趨嚴重，存在住房投機問題。

　　中國住房市場調(diào)控目標(biāo)及效果

　　因此，住房市場調(diào)控的目標(biāo)就是控房價，抑制房價過快增長，解決住房消費問題和住房投機問題。十九大確定了“房住不炒、住有所居”的定位，為建立住房長效機制進行了頂層設(shè)計，進一步劃分了住房消費和投資屬性，明確要促進住房消費，大力發(fā)展住房租賃市場，抑制住房投資，打擊住房投機。

　　“房住不炒”政策實施至今，取得一定成效。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018年12月北京市新房房價均價較2017年3月（“3.17新政”）基本持本，由2017年3月36078元/平方米微增至2018年12月的37420元/平方米，但全國房價仍持續(xù)增長，2018年12月全國房價較2017年3月增長12.24%，應(yīng)引起高度重視。

　　據(jù)鏈家貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年2月北京市二手房均價較2017年3月下跌11.3%。可見，“房住不炒”政策在全國不同地區(qū)表現(xiàn)不同，嚴格實施“房住不炒”政策的地區(qū)，房價控制較好，沒有實施“房住不炒”政策的地區(qū)，房價仍會上漲，包括合理上漲。

　　實現(xiàn)中國住房市場調(diào)控目標(biāo)的關(guān)鍵所在

　　要實現(xiàn)中國住房市場調(diào)控目標(biāo)，一方面要繼續(xù)實施從緊的住房政策，另一方面要保持從緊住房政策的連續(xù)性。上述兩條是實現(xiàn)中國住房市場調(diào)控目標(biāo)的關(guān)鍵。

　　首先，從緊的住房調(diào)控政策不能放松。盡管住房市場具有典型的地方性市場特征，國家支持和鼓勵因城施策和“一城一策”，但住房調(diào)控的目標(biāo)和從緊的住房政策不能變，否則將會重演以往“一緊就叫，一叫就松，一松就亂，一亂就緊” 的政策怪圈。目前，有些城市以“一城一策”之名，試圖放松目前從緊的住房政策，但體現(xiàn)“房住不炒”的限購、限貸和限價政策絕不能輕易放松，否則“房住不炒”的住房目標(biāo)無法實現(xiàn)。

　　其次，從緊的住房調(diào)控政策要保持連續(xù)性，不能“朝令夕改”�！胺孔〔怀础钡膹木o住房政策實施時間不長，政策效果尚未完全實現(xiàn)，房價及其預(yù)期尚未穩(wěn)定，需繼續(xù)實施，長期不變。否則，從緊的住房政策被不斷調(diào)整和放松，無法穩(wěn)定消費者和投資者的預(yù)期，也無法穩(wěn)定房價和地價，從而無法實現(xiàn)住房市場調(diào)控目標(biāo)。

　　中國住房市場未來走勢

　　目前，中國一線城市和一些熱點城市的房價基本控制住了，限購、限貸和限價的從緊住房政策發(fā)揮了基礎(chǔ)性和根本性的作用。若這些一線城市和熱點城市繼續(xù)實施從緊的住房政策，則未來房價會進一步穩(wěn)定，不會出現(xiàn)房價大起大落，住房消費性需求和住房泡沫問題會得到進一步解決。

　　對于尚未實施限購、限貸和限價等從緊住房政策的三四線及其他城市而言，這些城市經(jīng)濟增長以及城市規(guī)劃的不確定性會導(dǎo)致未來房價不穩(wěn)定，未來房價可能會出現(xiàn)大起大落情形，住房投機和住房金融風(fēng)險問題仍會大量存在，“房住不炒”目標(biāo)仍難以在短期內(nèi)實現(xiàn)，應(yīng)引起各級政府高度重視。（況偉大，中國人民大學(xué)國發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任）