廣州市近日印發(fā)了《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，提出“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權”，引起全國熱議。
從2015年中央經(jīng)濟工作會議中提出，要大力發(fā)展租賃市場，建立購租并舉的住房制度以來，各級政府部門不斷出臺相關政策文件，支持租賃市場的發(fā)展。2016年國務院辦公廳發(fā)布的《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》中指出，實行購租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內容，是實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標的重要途徑。中央經(jīng)濟工作會議也指出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規(guī)�；赓U企業(yè)發(fā)展。近日，住建部等九部委聯(lián)合印發(fā)了《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場。目前已選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。
筆者認為，租購同權既是政策導向，也是民心所向。租購同權的實現(xiàn)，一定會引起人們住房消費觀念的轉變，促進租賃市場大力發(fā)展，進而對實現(xiàn)購租并舉、平抑房價，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展起到重大作用。
在上個世紀80年代住房制度改革之前，我國的住房制度就是租賃制度。隨著我國經(jīng)濟體制由計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的轉變，我國的住房制度也在不斷進行改革。原來的住房福利供給制度，已經(jīng)轉變?yōu)樽》可唐分贫�，房改的目標就是實現(xiàn)住房商品化。住房作為商品，可以進行買賣。
伴隨著人口的增加，人民生活水平的提高，城鎮(zhèn)化步伐的加快，城鎮(zhèn)住房需求不斷增加，進而房價不斷上漲。住房不僅是人們的基本剛需，滿足了人們的居住功能，還被賦予了一定的投資功能。加之，孩子上學也是就近入學，與擁有的住房掛鉤，每個家長都不愿意自己的孩子輸在起跑線上，都愿意自己的孩子能上一所好學校，所以，人們習慣了買房的思維。
于是，盡管不斷上漲的房價超出了很多人的購房能力，但是，由于孩子上學與擁有的住房掛鉤，所以，很多人即使沒有購房能力，也要背負巨額的債務，為子女上學而加入到購房的行列當中。
雖然在目前高房價下，僅僅就滿足居住功能而言，買房更劃算。因為用購買住房的投資利息來租同樣一套住房已經(jīng)綽綽有余。但是，很多人仍然不租房，而選擇買房的主要原因，就是因為租房解決不了子女入學問題，不能到更好的學校就讀。
因此，未來租售同權一旦實現(xiàn)，租賃住房也能得到同樣的教育機會，則因子女入學而不得以購房的家庭將轉向租房。這樣便減少了人們買房的需求，從而對抑制房價起到一定作用。如果房價漲幅得到抑制，買房沒有差價可賺，那么投機投資的需求也會大大減少。進而，減少房價上漲的壓力。
租賃住房市場的發(fā)展不僅是市場的選擇，也是政府的導向�，F(xiàn)在各地都在不斷加大公租房等租賃住房的供應。未來“十三五”期間，北京將增加150萬套住房供應，其中租賃類住房將占30%。上海“十三五”期間預計新增供應近170萬套各類住房，其中包括70萬套租賃住房，占總數(shù)的41.2%。
目前很多城市已經(jīng)進入了存量房時代，很多存量房是上個世紀八九十年代的老房子，這些老房子戶型小、總價低，區(qū)位好、有較好的教育資源配套，正好適宜用于發(fā)展租賃住房。租賃住房是真正的剛性住房需求，能夠實現(xiàn)真正的就近就業(yè)居住，隨學而居，為實現(xiàn)職住均衡、緩解城市交通擁堵起到一定積極作用。
未來通過政府稅收、金融等政策支持，機構租賃、長租公寓將得到大力發(fā)展，過去租賃住房關系不穩(wěn)定的局面將大大改變。未來租賃交易信息平臺也將建立起來，通過信息平臺的建立，不僅為租賃雙方提供租賃服務，也真實的記錄租賃雙方的租賃關系，穩(wěn)定的租賃關系也為租售同權的實現(xiàn)提供了依據(jù)，未來在某地穩(wěn)定的租住若干年以后就有可能得到均等化的教育資源等服務。
在發(fā)展住房租賃市場時，我們可以借鑒德國等其他國家的經(jīng)驗，為穩(wěn)定的租賃關系的建立提供政策支持和法律保障。目前德國租賃住房的家庭占到55%，與其政府保護承租人的權利的政策是分不開的。根據(jù)德國房屋租賃法，出租者沒有權利將租戶趕走，租金漲幅3年內不得超過20%，2015年又調整為10%。
我們目前住房擁有率在80%以上，租賃市場的份額畸低，機構租賃更是只占2%左右，而發(fā)達國家機構租賃要占20%-30%的比例。因此，我國在發(fā)展租賃市場時，一定要分析我國的國情，對癥下藥。目前發(fā)展租賃市場的一個主要問題是，在目前高房價下，購買住房用于租賃經(jīng)營是實現(xiàn)不了盈利的，所以，不能一味的學習德國的房租控制辦法，而是堅持公平交易的原則，對租賃雙方給予相應的政策支持，既應出臺相應的稅收、金融支持政策，提高機構和個人租賃住房的積極性，更多的供給租賃房源；另一方面也應給予承租人賦權，實現(xiàn)租購同權尤其是教育資源的賦權；還要建立租賃住房交易信息平臺，完善租賃市場信息。
租售同權一定會對租賃市場起到極大的推動作用，使購租并舉成為現(xiàn)實，也為平抑房價、為房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展做出應有的貢獻。（作者系首都經(jīng)濟貿易大學教授）
