繼2016年“9.30”之后，2017年3月17日，北京樓市調(diào)控再度加碼。新政要求“認(rèn)房認(rèn)貸又認(rèn)離”，并進(jìn)一步封堵了“商住房”限購漏洞。繼北京市連續(xù)出臺調(diào)控新政后,3月29日，杭州和廈門也在一個月內(nèi)第二次升級了調(diào)控政策。至此,本月已有25城啟動或升級了樓市調(diào)控政策。

　　3月各地樓市調(diào)控小高潮的再度掀起，顯然與2月局部地區(qū)樓市重新出現(xiàn)異動有關(guān)。據(jù)中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院大數(shù)據(jù)房價(jià)指數(shù)（BHPI）監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，2017年2月房價(jià)在總體穩(wěn)定的同時，部分城市調(diào)控政策效力有所減退。局部樓市經(jīng)歷短暫沉寂后迅速升溫，個別城市出現(xiàn)“二月瘋”。BHPI指數(shù)顯示，2017年2月，30個樣本城市中，有25個環(huán)比上漲，其中19個環(huán)比漲幅在1%以上，另有4個城市房價(jià)環(huán)比下跌。25個環(huán)比上漲城市中，有14個城市環(huán)比漲幅較上月繼續(xù)擴(kuò)大，11個城市環(huán)比漲幅較上月收窄。環(huán)比漲幅較高，并且漲幅較上月繼續(xù)擴(kuò)大的，依次有武漢、北京、青島、石家莊、廣州、濟(jì)南、成都7個城市；環(huán)比漲幅較高，但漲幅較上月收窄的，依次有廊坊、重慶、天津、惠州、長沙5個城市。預(yù)計(jì)未來還將有更多的城市加入調(diào)控加碼行列。

　　說到房價(jià)上漲，人們不可避免地要提及貨幣放水及饑餓土地，但這只是表層因素。2015年以來本輪樓市上漲的深層次驅(qū)動因素，是城市化進(jìn)入追求品質(zhì)的新發(fā)展階段。隨著城市對品質(zhì)要求的提高，城市化成本已經(jīng)迅速上升。由于現(xiàn)行政策制度下，是否享受城市公共服務(wù)與是否購房高度綁定，城市化成本的上升必將體現(xiàn)在樓市的持續(xù)發(fā)熱上。一位新人進(jìn)入城市特別是特大城市，需要付出比以前高得多的代價(jià)來先購房。打個不恰當(dāng)?shù)谋扔�，中國的城市化進(jìn)程就像一輛開往春天的巴士。目前已經(jīng)有大半的人在車上，而還有小半的人仍沒有上車。已經(jīng)上車的人要求進(jìn)一步提高乘坐舒適性，要求清理各類上車未購票者（無房戶）、限制后續(xù)上車人數(shù)，并扔掉已經(jīng)存在的大部分臨時板凳（各類違建、小產(chǎn)權(quán)房、城中村及貧民窟）。這勢必造成車上空座難求，尚未上車的小半人群要想上車必須支付高價(jià)（房價(jià)上漲）。膽子大的，可以先高額借貸擠上車再說（高杠桿購房）。膽小的，只能望車興嘆。而對于已經(jīng)上車的人來說，票價(jià)漲上天和他們關(guān)系也不大（二手房換購）。這是當(dāng)前中國樓市的基本現(xiàn)狀。由于追求城市居住品質(zhì)是基本的社會發(fā)展趨勢，且中國城市人口已經(jīng)占了數(shù)量上的優(yōu)勢，所以中國房價(jià)上漲的趨勢很難扭轉(zhuǎn)。

　　盡管在在房價(jià)取代戶籍成為新的城市化門檻的今天，房價(jià)上漲的趨勢很難改變。但住房產(chǎn)品歸根到底是個金融產(chǎn)品，賣的是今后數(shù)十年的城市預(yù)期。沒有金融杠桿，是斷難以支撐高價(jià)交易的。這意味著，緊縮住房信貸，對抑制房價(jià)有立竿見影之功。而反觀北京等城市新出臺的調(diào)控政策，其中“認(rèn)房又認(rèn)貸”措施，將有效降低住房可用金融杠桿。預(yù)計(jì)隨著2017年3月17日以來北京等多個城市對調(diào)控進(jìn)一步加碼，對穩(wěn)定熱點(diǎn)城市短期樓市將有積極效果。短期內(nèi)，主要熱點(diǎn)城市房價(jià)將進(jìn)入穩(wěn)中有降階段，成交量萎縮。

　　部分三四線城市房價(jià)有補(bǔ)漲風(fēng)險(xiǎn)。由于目前三四線城市住房政策導(dǎo)向仍以去庫存為主，這些城市購房政策非常寬松，住房可用金融杠桿相對較高。但三四線城市高庫存只是個籠統(tǒng)概念，實(shí)際上有些城市庫存并不高。即便庫存很高，由于市場容易小，只要被投機(jī)者盯上，房價(jià)也可以在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)翻番。所以只要政策導(dǎo)向不發(fā)生大的變化，部分三四線城市也可能快速上漲。少數(shù)緊靠長三角、珠三角的中部城市，以及環(huán)京三四線城市房價(jià)，已經(jīng)開始出現(xiàn)異常上漲。在當(dāng)前形勢下，由于大中小城市住房價(jià)差過大，“區(qū)域聯(lián)動”機(jī)制將會在一定范圍內(nèi)發(fā)生作用�！皡^(qū)域分化”的總體態(tài)勢，也不能否定“區(qū)域聯(lián)動”這一市場規(guī)律的存在。

　　短期看，要穩(wěn)定樓市必須堅(jiān)持限貸政策，逐步降低投資樓市金融杠桿。即使在庫存相對較高的三四線城市，也應(yīng)從住房的居住屬性出發(fā)來制訂樓市政策，避免采用鼓勵投機(jī)、加杠桿的方法來去庫存。

　　長期看，抑制城市化成本的節(jié)節(jié)攀升，才能扭轉(zhuǎn)房價(jià)上漲趨勢。這包括：清理將是否購房與享受公共服務(wù)權(quán)利相掛鉤的不合理政策；推動優(yōu)質(zhì)公共資源、大型公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)向中小城市及新興城市傾斜；適度放緩城市更新步伐等。

　　（鄒琳華，中國社會科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院）