劉哲 萬博經(jīng)濟(jì)研究院研究員

　　李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中指出，要堅(jiān)持住房的居住屬性，加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。隨著人口紅利的拐點(diǎn)、金融拉動(dòng)顯現(xiàn)，經(jīng)過2016年一季度房價(jià)瘋漲，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步集聚。但中國過去十多年，每當(dāng)經(jīng)濟(jì)過熱的時(shí)候就會(huì)“踩剎車”，限貸、限購本質(zhì)上還是通過需求調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)，這之后加大經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，不可能從根本上解決房價(jià)上漲的問題，增加有效供給是抑制房價(jià)上漲的治本之策。

　　控房價(jià)、去庫存短期靠需求

　　2016年以來，一線房地產(chǎn)價(jià)格暴漲，二線城市的房地產(chǎn)也隨之迅速升溫。2016年十月各地陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，一二線城市房地產(chǎn)銷量有所下降，但部分三四線城市的房地產(chǎn)銷量仍然維持30%的增長。一個(gè)可持續(xù)健康發(fā)展的房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)應(yīng)該是有實(shí)際購買力和實(shí)際需求支撐的溫和調(diào)整，具體的調(diào)整方向受到人們住房理念、人口結(jié)構(gòu)、可支配收入水平、政策導(dǎo)向、預(yù)期等多方面的影響。

　　什么因素會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的拐點(diǎn)？比如人口拐點(diǎn)、可替代的投資渠道的出現(xiàn)，收入提升或大幅下降，土地供給政策的變化等。房地產(chǎn)的健康發(fā)展，對(duì)于帶動(dòng)其他行業(yè)復(fù)蘇有輻射作用，反之，如果房地產(chǎn)出現(xiàn)了斷崖式暴跌，那么很多行業(yè)將會(huì)遭受嚴(yán)重的負(fù)面影響。比如對(duì)于在全國范圍內(nèi)實(shí)行房產(chǎn)稅制度，可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)影響較大，大幅降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。而在目前的中國經(jīng)濟(jì)在連續(xù)六年持續(xù)下行才觸底企穩(wěn)的背景下，有沒有能力應(yīng)對(duì)市場(chǎng)需求的驟降，這是在政策推行前需要深入調(diào)研和思考的問題。

　　與此同時(shí)，不同市場(chǎng)出現(xiàn)了分化，有產(chǎn)業(yè)聚集、要素聚集的城市，依然會(huì)有房地產(chǎn)的需求，比如北上廣深。但是對(duì)于沒有資源吸引能力的城市，比如西部的去庫存壓力仍很大，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)分化。

　　隨著人口周期對(duì)于房地產(chǎn)支撐作用的減弱，房地產(chǎn)高速增長的階段也隨之接近尾聲。三四線城市房地產(chǎn)庫存過大是已經(jīng)存在的供給過剩問題，那么如何有效去庫存呢？解決辦法只能在需求側(cè)——已經(jīng)建成的房子，只能擴(kuò)張需求把房子賣掉、把庫存消化掉。

　　如何擴(kuò)張需求呢？有兩種途徑：一是增加剛性需求，比如人口總量增加或者人口區(qū)域轉(zhuǎn)移，這涉及到要素流動(dòng)、新城鎮(zhèn)化、戶籍制度、城市的人才吸附能力吸等一些系列問題。

　　二是通過創(chuàng)新使得潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求。比如發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、轉(zhuǎn)化為保障性住房、允許房地產(chǎn)用地改變用途，促進(jìn)新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展等等。

　　庫存過剩是供給側(cè)的問題，但解決的路徑不在供給側(cè)，已經(jīng)改好的房子不能讓它憑空消失或者銷毀，需要通過需求側(cè)來解決。

　　長期穩(wěn)房價(jià)需從供給側(cè)著手，增加有效供給

　　與三四線城市去庫存不同，用限購、限貸等調(diào)控需求的手段來抑制一二線城市房價(jià)上漲，短期內(nèi)能夠通過抑制需求，而暫時(shí)改變房地產(chǎn)的供需關(guān)系，但只能治標(biāo)不能治本。

　　萬博新經(jīng)濟(jì)研究院長、新供給主義經(jīng)濟(jì)學(xué)創(chuàng)始人滕泰在最新出版的《新供給主義經(jīng)濟(jì)學(xué)》一書中不僅系統(tǒng)闡述了供給側(cè)改革的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，而且建立了物價(jià)管理的供給沖擊模型和長期穩(wěn)定房價(jià)的供給側(cè)管理思路。房價(jià)漲跌受到五大因素的影響：人口與移民因素、可支配收入、金融、資產(chǎn)配置及土地供給。城市人口增加、收入增加、金融杠桿加大、家庭資產(chǎn)配置四個(gè)因素能夠通過需求側(cè)影響房地產(chǎn)的價(jià)格，但是從根本上平抑房價(jià)的長期上漲還需要從供給側(cè)著手，增加有效供給。

　　需求側(cè)管理短期能夠影響房價(jià)，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，從長期來看需求管理往往是無效的。比如，人口因素推升的房價(jià)上漲，如果通過購房成本的增加只能讓一部分資金不充裕的人暫時(shí)不能買房，只能階段性限制需求，不能從更根本上改變供需關(guān)系。再比如，調(diào)節(jié)可支配收入或者通過戶籍、房產(chǎn)稅等提高購房門檻，都只能短期抑制需求的釋放，但從長期來看，不能從根本上抑制房價(jià)上漲。

　　從供求均衡分析，供給的增加不僅能降低均衡價(jià)格，還會(huì)增加均衡產(chǎn)量，其中土地的供給是最直接影響房產(chǎn)供需平衡的因素。與多年前美國控制石油開采一樣，中國實(shí)施了最為嚴(yán)格的耕地政策，嚴(yán)格控制用地指標(biāo)。但是截止到2016年8月，北京、上海、廣州分別供地325萬、355萬、133萬平方米，與2016年供給指標(biāo)1600萬、1125萬、868萬平方米相比，只完成了20%、32%和15%。地方政府作為土地的一級(jí)市場(chǎng)供給方，在增加土地有效供給方面還有很大的改革空間。

　　房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)從供給側(cè)出發(fā)，多渠道增加土地供應(yīng)總量，所謂十八億畝耕地紅線的合理性實(shí)際上是值得商榷的；應(yīng)明確不同層次的土地產(chǎn)權(quán)，促進(jìn)包括轉(zhuǎn)讓權(quán)、出租權(quán)、抵押權(quán)，促進(jìn)不同層次的土地產(chǎn)權(quán)交易；改進(jìn)招拍掛、協(xié)議出讓等制度，降低土地交易價(jià)格；改進(jìn)土地征收和審批制度，增加土地供給效率；增加保障性住房和小戶型住房供給改善房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)，才能從根本上解決城市居民住房問題。