中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議12月18日至21日在京舉行,會(huì)議提出,要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷策略,適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組,要取消過時(shí)的限制性措施。據(jù)悉,這是十八大后中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議首提“房?jī)r(jià)”。(《新京報(bào)》12月22日)
每年年底舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議,被看作“引領(lǐng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的風(fēng)向標(biāo)”,此次會(huì)議無論是總結(jié)2015年經(jīng)濟(jì)工作,還是部署2016年經(jīng)濟(jì)工作,都有很多新亮點(diǎn)。以“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”為例,這次會(huì)議提出的五大要點(diǎn),實(shí)為五大亮點(diǎn)。房地產(chǎn)一頭連著經(jīng)濟(jì)與財(cái)政收入,一頭連著民生。目前,高庫(kù)存成為影響房地產(chǎn)健康發(fā)展的最大“攔路虎”,為此,此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議開出5劑藥方,如落實(shí)戶籍改革方案,就有利于拉動(dòng)住房需求增長(zhǎng);而取消過時(shí)的限制性措施,有望減少行政干預(yù),讓市場(chǎng)更有效地配置資源。
尤其是鼓勵(lì)開發(fā)商降房?jī)r(jià),據(jù)說是20多年來中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議第一次提出,令人耳目一新。長(zhǎng)期以來,開發(fā)商降房?jī)r(jià)都是一種市場(chǎng)行為,而這次會(huì)議卻明確提出鼓勵(lì)開發(fā)商降房?jī)r(jià),應(yīng)該說有著豐富內(nèi)涵,既說明中央意識(shí)到房?jī)r(jià)過高,也說明降房?jī)r(jià)是去庫(kù)存的有效手段之一。對(duì)很多人來說,住房條件有待改善,以自己的收入?yún)s買不起房。“房?jī)r(jià)收入比”被認(rèn)為是判斷住房支付能力的主要指標(biāo),但有數(shù)據(jù)顯示,全國(guó)35個(gè)大中城市中有31個(gè)城市的房?jī)r(jià)收入比高于合理值。顯然,只有降房?jī)r(jià)才能消化庫(kù)存,這次會(huì)議提出鼓勵(lì)開發(fā)商降房?jī)r(jià)可謂“對(duì)癥下藥”。
但如果只是在輿論上引導(dǎo)開發(fā)商降房?jī)r(jià),恐怕很多開發(fā)商未必會(huì)降,因?yàn)闊o論是之前地方出臺(tái)的救市措施,還是這次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的農(nóng)民工市民化等舉措,再加上市場(chǎng)的回暖跡象,都給開發(fā)商傳遞了積極的預(yù)期。再?gòu)男枨蠖藖碚f,樓市存在“買漲不買跌”的心理,在購(gòu)房者看到樓市庫(kù)存量大、鼓勵(lì)開發(fā)商降價(jià)銷售的情況下,很可能會(huì)預(yù)期未來房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降趨勢(shì),繼而就會(huì)捂緊自己的口袋并等著房?jī)r(jià)真正下降,這樣一來也就達(dá)不到去庫(kù)存的目的了。
那么,開發(fā)商一般會(huì)在什么情況下降房?jī)r(jià)呢?一是樓市低迷也不見政府救市的跡象,開發(fā)商看不到希望就會(huì)降房?jī)r(jià);二是開發(fā)商資金鏈緊張,只有降價(jià)銷售才能渡過難關(guān);三是開發(fā)商調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略,比如盡早套現(xiàn)以退出樓市時(shí)就會(huì)降價(jià)銷售;四是政府有鼓勵(lì)或倒逼措施,開發(fā)商也會(huì)降價(jià)。
要想開發(fā)商降房?jī)r(jià),政府層面不僅要積極引導(dǎo),還需要多出實(shí)招。所謂“引導(dǎo)”,就是要讓開發(fā)商看到庫(kù)存壓力,看清市場(chǎng)趨勢(shì),放棄暴利幻想;所謂“實(shí)招”,就是要出臺(tái)具體、有效的措施,或鼓勵(lì)或倒逼開發(fā)商降價(jià)銷售。不但要出實(shí)招,還要打“組合拳”,稅收優(yōu)惠無疑是鼓勵(lì)開發(fā)商降價(jià)銷售的有效辦法之一。只有讓稅收優(yōu)惠與降價(jià)銷售掛鉤,開發(fā)商才有降價(jià)銷售的動(dòng)力。
尤需指出的是,必須讓開發(fā)商對(duì)未來的政策預(yù)期、市場(chǎng)預(yù)期形成清晰認(rèn)識(shí),比如,應(yīng)該明確房地產(chǎn)稅法、住宅保障法等法律法規(guī)的出臺(tái)時(shí)間表,讓開發(fā)商意識(shí)到未來樓市與房?jī)r(jià)是穩(wěn)定的,將永久告別暴利。當(dāng)開發(fā)商的預(yù)期是清晰的,自然會(huì)理性地調(diào)整營(yíng)銷策略,包括降價(jià)銷售。
(責(zé)任編輯:武曉娟)