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樂紹延:日本經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇預(yù)期推升東京地價(jià)

2015年03月26日 07:29   來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)   

  日本國土交通省日前公布的“公示地價(jià)”表明,東京今年1月1日的平均“公示地價(jià)”比去年同時(shí)上漲1.9%,連續(xù)兩年上漲。市區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)均價(jià)上漲2.9%,最大漲幅為14.2%。住宅用地均價(jià)上漲1.9%,最大漲幅為11.2%。東京地價(jià)上漲使先前投資東京房地產(chǎn)的基金和個(gè)人獲得豐厚的利潤。

  所謂的“公示地價(jià)”是日本國土交通省根據(jù)設(shè)在全國各地的23380個(gè)土地交易監(jiān)測點(diǎn)的交易數(shù)據(jù)以及約2500名不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估師對(duì)1月1日的監(jiān)測點(diǎn)土地價(jià)格進(jìn)行綜合評(píng)定后計(jì)算出來的,不僅是每年土地交易的指導(dǎo)性價(jià)格,也是公共建設(shè)事業(yè)需要征地時(shí)的補(bǔ)償參考價(jià)格和計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)稅的基礎(chǔ)。

  “公示價(jià)格”顯示,東京23個(gè)區(qū)的土地價(jià)格全面上漲,市中心的千代田區(qū)平均上漲6.4%、中央?yún)^(qū)上漲6.3%,港區(qū)上漲6%,漲幅比上年進(jìn)一步擴(kuò)大。其中:位于中央?yún)^(qū)銀座4丁目的山野樂器銀座本店的地價(jià)比上年增長了14.2%,每平方米的價(jià)格高達(dá)3380萬日元(約合28.2萬美元);住宅價(jià)格漲幅最大的屬港區(qū)南麻布4丁目,但價(jià)格最昂貴的住宅用地位于千代田區(qū)的6番町,每平米為315萬日元(約合2.7萬美元)。

  東京地價(jià)的快速上漲也給投資者帶來豐厚的回報(bào)。去年8月,森托拉斯公司以1300億日元的價(jià)格購買了一座集婚禮服務(wù)、高檔飯店以及商務(wù)辦公的綜合建筑群“目黑雅敘園”。今年1月,森托拉斯將該綜合建筑群以1400多億日元的價(jià)格轉(zhuǎn)賣給了一家外資房地產(chǎn)投資基金,在不到半年的時(shí)間內(nèi)就賺了100多億日元。接手的外資投資基金則認(rèn)為這樁買賣很合算,完全有獲利的把握。理由是東京的外國游客大幅增加,酒店入住率不斷提高,辦公用房需求旺盛,東京市區(qū)的辦公用房空置率已經(jīng)降到了5%的水平,為6年來最低,隨著日本經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步復(fù)蘇,辦公用房需求還會(huì)進(jìn)一步增長,現(xiàn)在的辦公用房市場完全成了出租方市場。

  據(jù)日本不動(dòng)產(chǎn)研究所發(fā)表的調(diào)查研究數(shù)據(jù),去年東京每套公寓平均售價(jià)比上年上漲了2.7%,達(dá)5060萬日元,為日本經(jīng)濟(jì)泡沫破滅后23年來的最高價(jià)格。東京臨海的灣岸地區(qū)的高層住宅價(jià)格出現(xiàn)了大幅上升,均價(jià)已經(jīng)超過6000萬日元。

  日本不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)分析師認(rèn)為,導(dǎo)致東京等大城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主要原因是:首先,投資者對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的預(yù)期,認(rèn)為日本經(jīng)濟(jì)將持續(xù)緩慢復(fù)蘇,有望擺脫長達(dá)15年的通縮,物價(jià)將出現(xiàn)一定幅度的上漲,而日本房地產(chǎn)市場一直處于泡沫經(jīng)濟(jì)破滅后的低位,具有較高的投資價(jià)值。同時(shí),房地產(chǎn)是防御通貨膨脹,確保資產(chǎn)保值增值的最佳選項(xiàng)之一,隨著2020年東京奧運(yùn)會(huì)的來臨,市中心的房地產(chǎn)項(xiàng)目越來越受到了投資者青睞。

  其次,日本央行去年進(jìn)一步加大了量化寬松貨幣政策的力度,將每年新增購買國債等日元金融資產(chǎn)的規(guī)模擴(kuò)大到了80萬億日元。這些資金中有相當(dāng)部分流入了房地產(chǎn)市場,導(dǎo)致房地產(chǎn)交易量增加,價(jià)格上漲。據(jù)日本不動(dòng)產(chǎn)研究所發(fā)表的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),去年日本的房地產(chǎn)交易額超過了5萬億日元。僅去年第四季度,日本銀行業(yè)給不動(dòng)產(chǎn)投資的新增貸款就達(dá)到了2.5萬億日元,比上年同期增加了20%以上。

  第三,日元匯率大幅下跌給海外投資者購買日本房地產(chǎn)創(chuàng)造了良好的機(jī)遇。安倍政府為了消除長達(dá)15年之久的通貨緊縮,日本央行大規(guī)模放松銀根,導(dǎo)致日元匯率不斷下跌。日元大幅貶值對(duì)購買日本物業(yè)的外國投資者而言顯得更加便宜,增加了吸引力。在日本去年成交的5萬多億日元的房地產(chǎn)中,有20%以上為外國投資者所購買。(樂紹延)

(責(zé)任編輯:周姍姍)

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