明確“構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系”的總體思路，加大自住型商品住房供給，能更好滿足社會“夾心層”住房需求，有利于完善符合我國國情的住房消費(fèi)模式

　　近日，北京市出臺相關(guān)意見，要求增加中低價位的自住型、改善型商品住房建設(shè)，在保障此類住房土地供應(yīng)的同時，在銷售價格上也給予適當(dāng)指導(dǎo)。

　　筆者認(rèn)為，該《意見》傳遞出當(dāng)前房價調(diào)控的思路正在發(fā)生一些新的變化：即從過去主要依靠抑制購房需求，轉(zhuǎn)向增加房屋供給，特別是有針對性地增加“定向群體的房屋供給”。在我國已確立“構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系”的前提下，加大自住型商品住房供給，能夠更好地滿足低收入群體的住房需求，有利于既充分激發(fā)市場活力，又兼顧不同群體的購房能力，從而進(jìn)一步完善符合我國國情的住房消費(fèi)模式。

　　近年來，我國一線城市房價不斷攀高，處于社會“夾心層”的“剛需”群體購房難度增加。這一群體由于無法享受政策性住房的優(yōu)惠，只能被迫進(jìn)入商品房市場，不僅加重了其購房負(fù)擔(dān)，也放大了商品房市場需求，抬高了房屋市場價格。推出中低價位的自住型、改善性商品住房，是實現(xiàn)“低端有保障、中端有支持、高端有市場”目標(biāo)中的重要一環(huán)，將在一定程度上改善現(xiàn)有住房供應(yīng)格局，從而穩(wěn)定價格預(yù)期�？梢韵胂螅�若大量自住型商品房陸續(xù)投入市場，將分流眾多普通商品房市場需求，適度緩解當(dāng)前部分城市出現(xiàn)的“恐慌性搶房”現(xiàn)象。同時，商品房項目將會加快推盤速度，與同地段自住型商品房形成一定競爭關(guān)系。從這個意義上說，北京市此次推出的調(diào)控舉措以及隨后將出臺的相關(guān)細(xì)則，將對同樣面臨房價上漲壓力的上海、廣州、深圳等城市以及部分二線城市起到示范效應(yīng)。

　　但此次“京七條”只是邁出了“中端有支持”的重要一步，要真正走穩(wěn)走好，還需相關(guān)部門在房屋區(qū)域選擇、購房資格審定、商品房退出機(jī)制等方面做大量細(xì)致工作。

　　首先，應(yīng)合理選擇建設(shè)區(qū)域，凸顯自住型商品住房吸引力。雖然《意見》明確規(guī)定，自住型商品房將優(yōu)先安排在交通便捷、功能完善、公共服務(wù)設(shè)施完備的區(qū)域，但具體將在哪些區(qū)域落地值得進(jìn)一步關(guān)注。畢竟，一線城市土地供應(yīng)始終處于緊張狀態(tài)，倘若供地主要在城市邊緣地區(qū)甚至遠(yuǎn)郊區(qū)，其對購房者吸引力和市場預(yù)期的影響將十分有限，對平抑房價上漲的作用將大打折扣。

　　其次，應(yīng)嚴(yán)把資格審核關(guān)口，確保自住型商品住房發(fā)揮最大效應(yīng)。以往限價房、廉租房的資格審核中，少數(shù)人利用操作不透明等政策漏洞，占據(jù)了本不該享受的保障性住房資源，多地都被曝出“開寶馬買限價房”的怪現(xiàn)象。在自住型商品住房上市過程中，有關(guān)部門必須嚴(yán)把審核關(guān)口，公示審核全程，確保真正有自住剛需的人群購買房屋。同時，加強(qiáng)事后審計監(jiān)督處罰，避免出現(xiàn)權(quán)力尋租。

　　再次，應(yīng)建立公平退出機(jī)制，明確自住型商品住房利益分配�！兑庖姟芬�(guī)定，自住型商品住房購房人取得房屋所有權(quán)證后，原則上5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓；5年以后轉(zhuǎn)讓的，如有增值，應(yīng)將差價的30%繳納土地收益等價款。但5年后如何計算收益？裝修、稅費(fèi)、利息等是不是在收益里扣除……這些利益分配的細(xì)節(jié)都會對市場預(yù)期產(chǎn)生影響，須在自住型商品房推出之初，就以法規(guī)形式加以明確固定。

　　筆者認(rèn)為，自住型商品住房的出現(xiàn)對于滿足住房者需求、平抑房價是件好事，目前外界對這項政策評價過于悲觀。但把好事辦好，實事辦實，考驗著相關(guān)部門落實政策的決心和智慧。