周末討論的話題清一色都是國五條，從細則出來之后，輿論就嘩然了！主要是因為其中的一條：對自有住房的轉讓依法按轉讓所得征收20%的個人所得稅。

    看到網上的討論是各式各樣的，其中有不少錯誤的認識，總結下來，有其下幾種不同認識：

    第一種：房價轉讓所得按照轉讓價的20%交所得稅，直接提高了二手房成本20%。

    第二種：“個人所得稅”征收政策不是這次才出臺的,是原本就存在的,且是對售價減原值的差額部分征收，說這是大利空也太不專業(yè)了。

    兩種認識其實都有誤區(qū)：

    首先，轉讓所得和轉讓價是有本質區(qū)別的，轉讓所得的字面意思是指轉讓價扣去原價后的差價部分，所以別犯第一種概念認知上的的犯錯；其次，按轉讓所得征個人稅，確實不是這次才出臺的，早就有了，只是早期的征稅實行方法跟這次不同。

    根據早期的個人所得征稅細則，“根據《中華人民共和國個人所得稅法》規(guī)定，按照“財產轉讓所得”項目征收個人所得稅，適用比例稅率為20%。即：應納稅額=（住房轉讓收入-房屋原值-轉讓過程中繳納的稅金-合理費用）*20%；在這基礎上，早期的細則上再加上兩個重要條件：對個人轉讓自用5年以上并且是家庭唯一生活用房的，免征個人所得稅；納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉讓收入的1%-3%比例核定應納個人所得稅額。

    原先細則的關鍵是兩點：何為合理費用？何為不能提供準確房屋原值憑證？

    我們只知道，在原先的細則下，再經過二手房交易的房地產中介底下操作，情況就演變成了這樣：幾乎所有的二手房賣方都不愿意提供原始發(fā)票或者聲稱原始發(fā)票遺失，讓交易中心去自己找吧，最后二手房交易的所得稅一直由成交價1%的核定征稅替代。就算是被采用轉讓所得的20%征收，也有好的應付方法。按照條例，合理費用是指納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。在實際操作中，買賣雙方將合理費用作為住房裝修費用算得很高，進銷差價少了，基本上就省了所得稅。又或者在房產交易中心過戶時把價格會標低一點，而實際交易價格雙方簽一個合同。賣方可以省不少所得稅、營業(yè)稅、契稅，損失主要在買方，以后再賣的時候會多交所得稅、營業(yè)稅。

    可見，以前的所得稅征收細則，最后幾乎都是被“萬能“的中介給規(guī)避掉了。那么這一次所得稅細則出來后，最后是什么樣的結果，主要的也是看具體執(zhí)行效果。但對比能看出，不管這次的轉讓所得是按什么計算，把原來的所得稅細則的兩個關鍵點給取消了。

    以后絕大多數房子有原值憑證，二手房所得稅再也無法由成交價1%的核定征稅來替代了，以后的二手房基本按照差額征收20%；新政取消了自用5年以上并且是家庭唯一生活用房的，免征個人所得稅的條件，傷害的是普通老百姓而不是炒房者；

    合理費用沒有明確說明，沒考慮CPI漲幅對貨幣的貶值影響，十年前買進的房子必須以十年前的價格轉讓才能不被收稅；

    重復征稅了。世界稅法規(guī)定一物不能二征，我國商品房在購買時已交了稅，如果在出售時再要征什么轉讓稅，這不是國際通行的法理。

    所以，無論如何，這個政策出臺后，肯定直接的提高了不少二手房交易成本，新政的這個本意是為了降低投資性購房需求，但這會抑制房價么？

    從以往的經驗來看，如果增加的是交易成本的話，那么最后的結果往往是地方政府從中得利，而損失的是購房者，而賣房者受影響不大。也就是說賣房者會將交易成本轉嫁給購房者。這是最普通的經濟學常識，交易成本會被轉嫁給交易中弱勢的一方。以當前中國的房地產市場來看，弱勢一方必然是購房者，比如這次提高二手房交易成本，賣方必然認為既然現(xiàn)在賣房政府拿走那么多，不如不賣，從而造成供不應求，有錢的人反而怕買不到從而推高二手房價。二手房的交易量肯定會下來了，新房的交易量反而會上去了，開發(fā)商反而更高興了。

    這次新政本意是為了抑制投資性需求，只是在當前的中國地產市場，任何在需求方做的再多的手段、再多的政策干預，效果都不會好，增加供給才是控制價格的利器。（許一力）

    中國經濟網評論頻道正式開放網友投稿，原創(chuàng)經濟時評可發(fā)至cepl#mail.ce.cn(#改為@)。詳見中國經濟網評論頻道征稿啟事。

相關評論：

國五條遏制樓市 房價調控需防止"審美疲勞"

10年9次調控樓市 房價為何屢調屢高

（責任編輯：李志強）