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房企注意:第二批集中供地釋放兩個強(qiáng)信號

2021年09月16日 08:20   來源:證券日報   王麗新

  算賬、看地、找合作商、寫報告,上投決會……地產(chǎn)投拓人從來沒想過,如今拿地竟需要如此練會繁雜的“十八般武藝”。9月15日,隨著長沙第二批土地出讓信息出爐,17個城市第二輪集中供地細(xì)則落錘,經(jīng)過延期、暫停和撤回重啟,第二批集中供地終于拉開大幕。

  地產(chǎn)投拓人率先感受到了不同。相比首輪集中供地,他們意識到,買地跟普通人買房越來越像,有資格(需有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì))是入場券,亦不乏搖號定歸屬。為了買一塊地找60個馬甲公司參拍,那一套不再玩得轉(zhuǎn),投資模型測算公式要重置,風(fēng)控能力變身房企買地的核心競爭力。

  仔細(xì)對比17個城市土地出讓規(guī)則公告后,筆者發(fā)現(xiàn),有兩個共同的主流新思路值得細(xì)思,這不但改變房企拿地邏輯,亦會強(qiáng)化落實房、地和人聯(lián)動機(jī)制。

  其一,從源頭降成本,土地溢價率不超過15%或成紅線。在首輪集中供地中,重慶、杭州、廈門等多個城市平均土地溢價率超過20%,其中,重慶高達(dá)43%位居榜首。彼時,濱江集團(tuán)董事長戚金興直言,在杭州拍的地,努力將凈利潤做到1%-2%,這比傳統(tǒng)制造業(yè)還低。

  當(dāng)然,并不是所有城市都是如此“無利可圖”。但總體而言,這與集中供地新政“穩(wěn)地價”的初衷有出入。于是,中央召開了兩次會議。結(jié)果是,“二拍”收官的青島、濟(jì)南及天津的成交溢價率均為0%。同時,溢價率15%或成各地參考紅線。

  紅線之外,通過調(diào)高底價、競配建等隱性方式抬高地價亦被嚴(yán)控。比如北京已將規(guī)則細(xì)化到每一宗熱門地塊,對政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)預(yù)設(shè)份額均設(shè)置不同天花板或區(qū)間。這種調(diào)控的精細(xì)化程度和決心,讓房企掌舵人有所感觸,有的擔(dān)心第一輪拿地會“高位站崗”,有的則牟足勁準(zhǔn)備重返“二拍”現(xiàn)場。

  畢竟,11年前的春天,北京一天內(nèi)拍出三個地王,那是過去,不是現(xiàn)在。退一步說,房企已無當(dāng)初冒險之膽,打好現(xiàn)金流保衛(wèi)戰(zhàn)妥妥壓倒擴(kuò)張欲望,F(xiàn)實版理性是,昨日下午,杭州十宗競品質(zhì)地塊其中九宗無“司”報名,提前鎖定流拍結(jié)局。

  其二,對房企購地資金進(jìn)行穿透式監(jiān)管,控其來源為自有資金。筆者注意到,相對第一批供地,目前發(fā)布集中供地的公告中,都明確嚴(yán)控保證金及地價款來源。具體涉及五個“不屬于”:不屬于股東違規(guī)提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān);蚱渌嚓P(guān)融資便利;不屬于直接或間接使用金融機(jī)構(gòu)各類融資資金;不屬于使用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)借款或預(yù)付款;不屬于使用其他自然人、法人、非法人組織的借款;不屬于使用參與競買企業(yè)控制的非房地產(chǎn)企業(yè)融資。

  在筆者看來,這條新規(guī)不簡單,這是對開發(fā)商的“威懾”。過往,房企依靠多種融資渠道借債,再拿這些錢去搶高價地擴(kuò)規(guī)模。多重資本運作后,有的房企克制沖動理性發(fā)展穩(wěn)健前行,有的則直接陷入債務(wù)違約危機(jī),爛尾樓難解套,商票、理財產(chǎn)品一地雞毛,業(yè)主、投資者和金融機(jī)構(gòu)均受到不同程度傷害。

  重返生產(chǎn)資料的源頭控制購地資金,一是可以讓過往理性經(jīng)營的房企分享到好孩子紅利,二是清退有潛在風(fēng)險的資金入場,引導(dǎo)行業(yè)健康前行,這一“控”是提前筑籬笆,將違規(guī)資金擋在門外。

  忙著調(diào)度資金殺回土拍市場之前,開發(fā)商不妨先掂量下“荷包”,萬變不離其宗,不管第二輪集中供地規(guī)則如何調(diào)整,重回“蓋好房子”的本質(zhì),撿回工匠精神,提質(zhì)增效、靠創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展,這才是久久為功的不二法則!

(責(zé)任編輯:武曉娟)

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