每年七八月份，畢業(yè)季、開學(xué)季、求職季疊加，會(huì)帶來租賃需求上升。房租年年漲，但是今年格外多。連日來，北京等一線城市房租快速上漲引發(fā)熱議。網(wǎng)友直呼“買不起”也“租不起”。房租為何上漲如此之快？是長(zhǎng)租公寓在推動(dòng)嗎？如何維護(hù)租房市場(chǎng)健康發(fā)展？
北京房租漲了多少？缺乏權(quán)威統(tǒng)計(jì)
最近一段時(shí)間北京房租漲了，但漲了多少，是不是暴漲？并沒有準(zhǔn)確數(shù)據(jù)。
按照北京市統(tǒng)計(jì)局提供的官方數(shù)據(jù)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)房租并不算暴漲。2018年7月，北京房租同比上漲2.8%。而鏈家旗下貝殼研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，2018年前7個(gè)月，租金同比上漲10.7%，7月租金環(huán)比上漲2.6%。來自房產(chǎn)資訊平臺(tái)諸葛找房的數(shù)據(jù)顯示，北京2018年7月房租同比上漲25.8%。根據(jù)中房協(xié)實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)，北京近一月實(shí)時(shí)每平方米月租金為93.79元，環(huán)比上漲1.58%，同比上漲19.78%�？梢钥闯�，各家報(bào)告統(tǒng)計(jì)口徑有很大區(qū)別，很難準(zhǔn)確判斷。
北京租房的供需關(guān)系，也缺乏權(quán)威統(tǒng)計(jì)。廣發(fā)證券2018年2月的一份報(bào)告指出，北京全市住宅存量應(yīng)為730萬套，而鏈家集團(tuán)董事長(zhǎng)左暉此前曾在一次發(fā)言中稱，北京目前存量住宅大致為750萬套。近日，貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，目前北京租賃人口為800萬人，而租賃房源量?jī)H為350萬間，租賃缺口達(dá)400萬間以上。對(duì)此，北京房產(chǎn)中介協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)李文杰表示，簡(jiǎn)單按人均一間房來測(cè)算缺口并不科學(xué)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，租賃市場(chǎng)缺乏一個(gè)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，不論是租賃房源數(shù)量還是租金數(shù)據(jù)，現(xiàn)在看，大部分都是一些參與租賃市場(chǎng)交易的機(jī)構(gòu)發(fā)布，很難說沒有干擾因素。近年來，一些大城市開始實(shí)施住房租賃合同網(wǎng)簽備案制度，但由于起步較晚，真正做到全面?zhèn)浒干行钑r(shí)日。
租售比為什么畸形？房?jī)r(jià)漲太快了
房?jī)r(jià)和房租之間存在租售比關(guān)系，這也是衡量房?jī)r(jià)是否合理的重要標(biāo)志。從租售比來看北京房租，真可謂“良心價(jià)”了。
北京的租金回報(bào)率（住房租金/住房總價(jià)）大概只有1.5%，而國(guó)外成熟市場(chǎng)的租金回報(bào)率通常在4%以上甚至更高。假如北京市一套價(jià)值1000萬元的房產(chǎn)，按照當(dāng)前4%的無風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)率來測(cè)算，一年的收益至少應(yīng)該有40萬元。而實(shí)際上，一年的租金只有15萬元左右，房租明顯處于較低水平。但是，現(xiàn)在的房租已讓人難以承受，問題出在哪里呢？在于過去房?jī)r(jià)的快速上漲導(dǎo)致租售比畸形。
過去幾年，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，購房者并不用過多考慮租金回報(bào)，他們更關(guān)注房產(chǎn)增值。而隨著房?jī)r(jià)的漸趨穩(wěn)定甚或下跌，一些業(yè)主賣不上高價(jià)，這部分房源原本應(yīng)該產(chǎn)生的收益，也會(huì)間接攤到租客身上。
長(zhǎng)租公寓是罪魁禍?zhǔn)�？他們沒有定價(jià)權(quán)
與往年房租上漲不同的是，有人將今年房租上漲歸因于“資本的推動(dòng)”，將矛頭對(duì)準(zhǔn)了長(zhǎng)租公寓。那么，長(zhǎng)租公寓在房租上漲過程中究竟起了什么作用？
2015年以來，隨著“租購并舉”“租售同權(quán)”等政策密集出臺(tái)，開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)、酒店集團(tuán)等紛紛進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。截至目前，我國(guó)長(zhǎng)租公寓品牌達(dá)到1200家，運(yùn)營(yíng)房屋數(shù)量已超200萬間。
事實(shí)上，這些長(zhǎng)租公寓或許能夠影響一些房東對(duì)市場(chǎng)的判斷，提高他們的上漲預(yù)期，但是決定不了市場(chǎng)的價(jià)格。房租上漲最根本的原因還是租賃市場(chǎng)供不應(yīng)求。如果供大于求，中介貿(mào)然哄抬租金價(jià)格，無異于自尋死路。蛋殼公寓創(chuàng)始人兼CEO高靖在接受媒體采訪時(shí)表示：“公寓機(jī)構(gòu)沒辦法操控價(jià)格，因?yàn)闆]有定價(jià)權(quán)，所有公寓占租房比例不到2%，怎么能有定價(jià)權(quán)？”
不過，長(zhǎng)租公寓隱藏的一個(gè)金融風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注。去年以來，長(zhǎng)租公寓行業(yè)受到資本追捧。部分長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)通過“租金貸”等方式向金融機(jī)構(gòu)融資，并玩兒起了“拿房—出租—租金貸融資—再拿房”的游戲，規(guī)�？焖贁U(kuò)張。這美其名曰“金融創(chuàng)新”，而一旦出問題就是一筆糊涂賬，責(zé)任也很難說清。近日，長(zhǎng)租公寓杭州鼎家因資金問題停止運(yùn)營(yíng)，導(dǎo)致房東、租戶、金融機(jī)構(gòu)接連遭殃，就是一個(gè)嚴(yán)重教訓(xùn)。
如何遏制房租上漲？建立剛性約束機(jī)制
一線城市房租上漲的背后，各方面原因錯(cuò)綜復(fù)雜，但無論是資本推動(dòng)還是供需緊張，最終買單的都是那些無房的租客。黨的十九大報(bào)告提出，“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，這是承諾，也是責(zé)任。
日前，北京市住建委聯(lián)合多部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，明確提出規(guī)范住房租賃企業(yè)行為的“三不得”“三嚴(yán)查”。短期看，這有望遏制房租上漲勢(shì)頭。從長(zhǎng)期看，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展，還需要建立剛性約束機(jī)制。
首先，要加快建設(shè)租賃平臺(tái)，對(duì)租賃房源實(shí)行統(tǒng)一管理，保障房源信息的準(zhǔn)確性、可靠性。其次，要加強(qiáng)市場(chǎng)規(guī)范整頓，做好相關(guān)監(jiān)管工作。最后，還要加大市場(chǎng)供給，合理增加和匹配不同人群租賃房源，尤其是增加中低收入人群保障性租賃房源供給。8月21日，北京市住建委就發(fā)布消息，為加大租賃住房供應(yīng)，近期將加快推進(jìn)5000套公租房供應(yīng)分配。
“租得起房”是年輕人在城市生存的底線，也是保持城市活力的基礎(chǔ)。只有有效保護(hù)租戶權(quán)益，才能讓城市成為容納青春與夢(mèng)想的花園，成為創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的熱土。（經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)-中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng) 武曉娟）
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