編者按 自2016年9月30日以來(lái)，在中央“房住不炒”定位指導(dǎo)下，各地紛紛出臺(tái)樓市調(diào)控措施，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生顯著變化，價(jià)格上漲勢(shì)頭得到遏制，去庫(kù)存取得了明顯進(jìn)展。不過(guò)，在一線城市房?jī)r(jià)總體回落的同時(shí)，有些熱點(diǎn)二線和三四線城市的房?jī)r(jià)漲幅依然較高。如何看待房地產(chǎn)市場(chǎng)這種差異？下一步調(diào)控該指向哪里？對(duì)于這些問(wèn)題，我們特邀中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任、研究員倪鵬飛作出解讀。

　　2016年9月30日以來(lái)，隨著調(diào)控力度不斷加大，一線城市和部分二線城市樓市急劇升溫趨勢(shì)得到控制，市場(chǎng)逐漸進(jìn)入弱均衡狀態(tài)。之所以稱(chēng)之為弱均衡，是因?yàn)槠浠�礎(chǔ)還不夠穩(wěn)固，提醒我們要高度注意當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的風(fēng)險(xiǎn)。

　　首先，重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)泡沫較大。根據(jù)我們的研究，2017年全國(guó)地級(jí)以上城市平均房?jī)r(jià)收入比（住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比）為7.5，35個(gè)大中城市超過(guò)10，重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)收入比是合理區(qū)間（3至6）的兩倍。其次，金融機(jī)構(gòu)的房貸比例偏高。根據(jù)有關(guān)部門(mén)測(cè)算，2017年我國(guó)的住房抵押貸款與房地產(chǎn)價(jià)值比達(dá)59.3%，如果房?jī)r(jià)降幅超過(guò)50%，不少家庭或?qū)⑦x擇“棄房棄貸”，斷供風(fēng)險(xiǎn)增大。再次，居民部門(mén)債務(wù)率偏高。根據(jù)中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院測(cè)算：中國(guó)居民部門(mén)杠桿率（48.4%）低于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的平均水平（76.1%），但2017年居民部門(mén)債務(wù)占可支配收入比重達(dá)到110.9%，已高于美國(guó)家庭部門(mén)的杠桿率水平（108.1%）。房地產(chǎn)資產(chǎn)占我國(guó)居民總資產(chǎn)的比重，在2017年就達(dá)73%，遠(yuǎn)高于美國(guó)的水平。最后，開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)債率過(guò)高，多數(shù)企業(yè)超過(guò)國(guó)際公認(rèn)的60%紅線。同時(shí)，債務(wù)到期償還壓力巨大，但銷(xiāo)售回款速度卻放緩。

　　另一方面，還要防范未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

　　首先，由于相關(guān)利益機(jī)制未變，實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在某些困難，加上城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍在推進(jìn)，所以金融機(jī)構(gòu)支持房地產(chǎn)消費(fèi)和投資的熱情沒(méi)有減弱，地方政府炒地以及刺激房地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)在沖動(dòng)沒(méi)有減弱，居民投資和投機(jī)房地產(chǎn)的動(dòng)力沒(méi)有減弱，開(kāi)發(fā)企業(yè)投資房地產(chǎn)的動(dòng)力沒(méi)有減弱。在外部環(huán)境多變和固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)乏力等情況下，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也有靠房地產(chǎn)投資帶動(dòng)的需要。

　　其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期總體處在謹(jǐn)慎樂(lè)觀的區(qū)間。由于多種原因，市場(chǎng)普遍相信一些地方政府不會(huì)讓房?jī)r(jià)大跌，甚至調(diào)控措施難以持續(xù)，從事房地產(chǎn)投資仍是較好選擇。有關(guān)部門(mén)調(diào)查表明，2018年二季度有36.5%的居民對(duì)三季度房?jī)r(jià)預(yù)期“上漲”。而2018年一季度有31.4%的居民對(duì)二季度持上漲預(yù)期，2017年四季度有32.0%的居民對(duì)下一季度房?jī)r(jià)預(yù)期“上漲”。

　　再次，房地產(chǎn)行政調(diào)控的正副作用此消彼長(zhǎng)。截至目前，本輪調(diào)控已經(jīng)持續(xù)一年多，盡管力度逐漸加大，范圍不斷擴(kuò)大，但政策效果在邊際上卻在下降。各類(lèi)市場(chǎng)主體都試圖通過(guò)各種“創(chuàng)新”來(lái)放松調(diào)控。與此同時(shí)，有些調(diào)控措施產(chǎn)生了很多意料不到的問(wèn)題，導(dǎo)致市場(chǎng)亂象頻出，甚至造成了市場(chǎng)恐慌，加劇了市場(chǎng)反彈風(fēng)險(xiǎn)。

　　值得警惕的是，在一些地方樓市泡沫增大的情況下，一旦未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)下降失速，可能導(dǎo)致企業(yè)和家庭部門(mén)信貸違約等一系列問(wèn)題，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)、金融和經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。（作者：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任、研究員 倪鵬飛）