主題公園近年來雖取得長足發(fā)展，但暴露出的利潤低、風險高，變相開發(fā)房地產(chǎn)等一系列新問題不容小覷。不少開發(fā)商在建設主題公園的同時，以主題公園之名行地產(chǎn)之實，比如依靠開發(fā)高端度假別墅和豪宅及高端公寓等獲利（１１月１６日《經(jīng)濟參考報》）。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至目前，我國主題公園數(shù)量達到２５００多家，其中投資在５０００萬元以上的有３００家左右。這種公園雖說豐富了旅游文化生活，也為經(jīng)濟增長做出一定貢獻，但有消息稱７０％的主題公園處于虧損狀態(tài)，２０％營收基本持平，只有１０％實現(xiàn)盈利。這讓人對主題公園熱有些擔憂。

　　擔憂之一是，部分主題公園最后有可能變成爛尾工程，爛尾１０年以上的項目在國內已有不少，造成土地等資源浪費。擔憂之二是，部分主題公園會異化為地產(chǎn)公園，有的在虧損之后有可能變身為房地產(chǎn)項目，有的則在建設之初就以主題公園之名行房地產(chǎn)開發(fā)之實。

　　我國土地利用實行分類管理，每類用地只能按規(guī)劃用途使用。根據(jù)２０１５年底三部委印發(fā)的《關于支持旅游業(yè)發(fā)展用地政策的意見》，須依法實行旅游業(yè)用地分類管理，其中永久性設施建設涉及的用地按建設用地管理；屬于農(nóng)用地的仍按農(nóng)用地管理；屬于未利用地的仍按未利用地管理。

　　當部分主題公園變成房地產(chǎn)項目，很可能改變了部分旅游用地的用途。譬如，某些開發(fā)商把主題公園中的農(nóng)用地、未利用地當成建設用地開發(fā)成商品房，這不僅會影響城市規(guī)劃，造成土地利用紊亂，還可能導致購房糾紛。換言之，主題公園異化為地產(chǎn)公園會帶來很多麻煩。

　　還需注意，部分開發(fā)商把主題公園開發(fā)為高端度假別墅、豪宅、高端公寓等，這又帶來多個問題。比如，開發(fā)為別墅顯然突破了別墅禁令——即禁止別墅類用地的土地供應；再如，開發(fā)為豪宅，很有可能拉高城市平均房價，影響市場預期，與房地產(chǎn)調控政策意圖相悖。

　　也就是說，主題公園只有開發(fā)為旅游文化類項目才符合其定位。以主題公園之名行地產(chǎn)之實，等于是掛羊頭賣狗肉，欺上瞞下。而且，某些開發(fā)商有可能以很低的成本拿到主題公園用地，當這些土地上長出的不是旅游文化類產(chǎn)品而是房子，也會給財政收入造成損失。

　　筆者注意到，一些地方早在幾年前就發(fā)文禁用主題公園土地進行房地產(chǎn)開發(fā)。比如海南省國土廳在２０１３年文件中指出，不得擅自改變主題公園土地用途，嚴禁用于商品住宅、酒店、寫字樓、大型購物中心等房地產(chǎn)開發(fā)。福建在２０１４年也發(fā)文，明確禁止主題公園配建房地產(chǎn)項目。

　　要么是因為主題公園早就異化為地產(chǎn)公園，有些地方才對癥下藥；要么是因為有些地方部門有先見之明，進行提前設防。然而，今天仍有不少主題公園淪為房地產(chǎn)項目。筆者認為，這既需要各地根據(jù)實際情況進行糾正，也需要國家有關部門在全國范圍內進行治理。

　　據(jù)說上海迪士尼樂園開園以來，無論是吸金還是吸睛均達到預期，這給不少地方政府和開發(fā)商搞主題公園以信心，但規(guī)劃、投資這類項目的前提是要有真正的旅游文化產(chǎn)品。從預防角度來說，必須嚴把審批關，把是否有過硬的旅游文化產(chǎn)品作為審批主題公園的前置條件。

　　對于已經(jīng)異化為房地產(chǎn)的主題公園，則應該依據(jù)相關法規(guī)，該處罰開發(fā)商的要從嚴處罰，該問責相關官員的要嚴厲問責。