租房者的利好不斷。廣州市“租購?fù)瑱?quán)”后，無錫２８日發(fā)布“租房可落戶”的新政，引發(fā)社會(huì)關(guān)注。記者發(fā)現(xiàn)，鄭州、揚(yáng)州、濟(jì)南等多個(gè)城市近期也已提出或醞釀提出類似舉措。其中，把租賃房屋納入“合法穩(wěn)定住所”范疇成新趨勢。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，若租房不能落戶，租購?fù)瑱?quán)便無從談起，租房落戶有助保障租賃群體權(quán)益，更多城市或跟進(jìn)。（中新網(wǎng)，７月２９日）

　　筆者認(rèn)為，為租房賦予入戶、入學(xué)、就業(yè)、就醫(yī)、養(yǎng)老等市民化權(quán)利是大勢所趨，一個(gè)租房“賦權(quán)”時(shí)代即將來臨。但也要注重防止“賦權(quán)”過程中的一些“并發(fā)癥”，如要妥善處理好出租人和承租人的利益、“賦權(quán)”所帶來的公共服務(wù)能力和公共配套設(shè)施的增加等問題，尤其是要警惕引發(fā)租金非理性上漲（暴漲），避免發(fā)生“租不起房”的后果發(fā)生。

　　實(shí)際上，現(xiàn)在租房已不是討論該不該“賦權(quán)”的問題，而是一個(gè)“必答題”“必選項(xiàng)”，這是因?yàn)椋?/p>

　　一是對(duì)高熱不止、價(jià)格畸形的住房銷售市場進(jìn)行釜底抽薪。從國外的經(jīng)驗(yàn)來看，只要有成熟的住房租賃市場，必然在一定程度上減少對(duì)購房的剛性需求。我國住房租賃市場長期得不到市民青睞，就是因?yàn)槲覈鴳艏�、醫(yī)療、教育、就業(yè)、養(yǎng)老等市民化權(quán)利幾乎都是與住房產(chǎn)權(quán)緊密捆綁在一起的，要想享有這些市民化權(quán)利的唯一途徑就是買房。因?yàn)�，結(jié)婚房（子女入學(xué)等是重要考量）、學(xué)位房、落戶需要有自己購買的房子等，成為購房剛需的重要支撐力量。“租購?fù)瑱?quán)”（不僅僅是入學(xué)）必然分流相當(dāng)一部分住房的購買力。

　　二是在高房價(jià)背景下，推動(dòng)農(nóng)村戶籍進(jìn)城加快我國城鎮(zhèn)化建設(shè)的現(xiàn)實(shí)之需。之前，購房入戶是城市化的唯一選擇，各地政府紛紛鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城買房。但這一輪房價(jià)暴漲之后，對(duì)于農(nóng)民工、甚至剛畢業(yè)的大學(xué)生來說，高不可攀的房價(jià)已經(jīng)嚴(yán)重阻擋了他們進(jìn)城的腳步，但租房卻是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

　　為此，國務(wù)院辦公廳２０１６年曾先后下發(fā)《關(guān)于深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見》、《推動(dòng)１億非戶籍人口在城市落戶方案》兩個(gè)文件，規(guī)定了大中城市均不得采取購買房屋、投資納稅等方式設(shè)置落戶限制。這也是無錫、鄭州等多地推“租房落戶”的政策依據(jù)。

　　三是人口高度流動(dòng)的社會(huì)，租房的群體越來越大，這是我們公共服務(wù)的“短板”，是到了必須“補(bǔ)短板”的時(shí)候了。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國約有１．６億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的２１％。有專家預(yù)測，未來３－５年，中國將有約２億人進(jìn)入租房市場，未來１０年，租賃人口近２．３億人，到２０３０年，租賃人口達(dá)到２．７億人。毫不夸張地說，對(duì)租房“賦權(quán)”事關(guān)億萬民眾的“獲得感”，也是避免引發(fā)子女入學(xué)難等社會(huì)問題之需。

　　不過，租房“賦權(quán)”涉及重大利益調(diào)整，我們必須注意在平權(quán)過程中的三大問題，否則有可能導(dǎo)致各種“并發(fā)癥”：

　　一是妥善處理好出租人與承租人的權(quán)利關(guān)系。市民化權(quán)利往往牽涉到每個(gè)普通市民最基本的權(quán)利，我國當(dāng)前的學(xué)校、醫(yī)院等公共服務(wù)相對(duì)稀缺，從目前來看以住房（或租或購）為載體恐怕依然是一個(gè)最好的選擇。假如承租人的子女入學(xué)、入戶等市民化權(quán)利是通過與出租人的權(quán)利分割來實(shí)現(xiàn)的話，必然造成兩者的沖突，或者是使得“賦權(quán)”無法真正落地，更會(huì)導(dǎo)致市民不愿意出租房子，這樣減少了住房租賃市場供給，這是不利于構(gòu)建健康的住房租賃市場的。

　　二是要切實(shí)避免借租房“賦權(quán)”上漲租金，特別是引發(fā)租金非理性上漲（暴漲）。一般認(rèn)為，房價(jià)高并非僅僅是住房的實(shí)際價(jià)格，其實(shí)還包括了入學(xué)、就醫(yī)等諸多與市民生活戚戚相關(guān)的權(quán)利的福利價(jià)格折現(xiàn)。那么，由此我們可以推測出一個(gè)結(jié)論：當(dāng)前租金普遍較低（租金回報(bào)率多數(shù)僅僅１－－２％，尚不夠基準(zhǔn)利率），就是因?yàn)椤百x權(quán)”不夠；假如“賦權(quán)”逐漸到位，必然因?yàn)楦郊觾r(jià)值上升而引發(fā)租金飛漲。特別是一些學(xué)位房，非理性的價(jià)格很可能從購房轉(zhuǎn)移到租房環(huán)節(jié)上來。因此，“賦權(quán)”過程中我們必須警惕租金非理性上漲，尤其避免從“買不起房”到“租不起房”的結(jié)果發(fā)生。

　　不過，我們也應(yīng)該看到當(dāng)前的房租確實(shí)存在“補(bǔ)漲”的合理性。

　　三是要與“賦權(quán)”同步增加公共服務(wù)能力及公共配套設(shè)施的供給能力。所謂“賦權(quán)”本質(zhì)上都是增加民眾的福利，但對(duì)政府而言，就意味著教育、醫(yī)療、治安等一系列公共服務(wù)及相關(guān)配套設(shè)施的增量，這需要政府科學(xué)謀劃，跟上“賦權(quán)”的步伐。否則就可能影響到整個(gè)城市所有人的福利，嚴(yán)重的話還可能導(dǎo)致城市功能紊亂。（作者系財(cái)政部中國財(cái)政科學(xué)研究院應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后）