中國房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作不斷、價(jià)格高企是時(shí)下國際、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)界與政界關(guān)注的熱點(diǎn)。不少分析家指出：中國房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅是泡沫問題，事實(shí)上已吸走了實(shí)體經(jīng)濟(jì)及其他經(jīng)濟(jì)部類發(fā)展所需的大量資金，影響已及經(jīng)濟(jì)發(fā)展之大局。相形之下，西方國家更注重以整套法律措施來規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，許多經(jīng)驗(yàn)值得重視。
以筆者比較熟悉的法國為例。
法國政府一直將房地產(chǎn)市場(chǎng)視為涉及國計(jì)民生的一個(gè)重要部門，因此盡管不直接使用行政手段來干預(yù)市場(chǎng)，但根據(jù)形勢(shì)采用一套完整的法律措施來進(jìn)行規(guī)范，避免其大起大落、同時(shí)盡量滿足低收入階層的住房需求。
這些法律措施具體而言可分為以下幾個(gè)方面：
1，使用政策杠桿作用推動(dòng)社會(huì)福利住房建設(shè)。
為滿足低收入階層的居住問題，法國十分重視低租金社會(huì)住房的建設(shè)，規(guī)定每個(gè)市鎮(zhèn)必須起碼擁有占住房總面積之20％的低租金社會(huì)福利住房，違反這一標(biāo)準(zhǔn)的市鎮(zhèn)要交納罰款。同時(shí)，新的建房項(xiàng)目也必須包括同樣比率的社會(huì)福利住房。
與中國社會(huì)福利住房常常是產(chǎn)權(quán)房不同，法國的社會(huì)福利住房大多是出租房，產(chǎn)權(quán)屬于公營管理機(jī)構(gòu)。低收入者可以根據(jù)收入標(biāo)準(zhǔn)遞交申請(qǐng)，由市鎮(zhèn)政府或有關(guān)公營機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒別、分配。一旦入住者收入高過準(zhǔn)入上限，就須按普通住房交房租或搬出去自己解決住房問題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前法國社會(huì)低租金福利住房占全法國房產(chǎn)總數(shù)的19％，而法國家庭總數(shù)里有近16％的家庭住在社會(huì)福利住房里。
由于法國是私營經(jīng)濟(jì)為主的國家，因此各級(jí)政府、公營機(jī)構(gòu)雖然有土地，但數(shù)量有限。因此法國在土地買賣方面凡是國有、公有的土地交易，絕大多數(shù)是按照國家規(guī)定的基礎(chǔ)價(jià)格出售，優(yōu)先考慮社會(huì)效應(yīng)，大多是低價(jià)批給低租金住房機(jī)構(gòu)進(jìn)行社會(huì)福利住房建設(shè)。因此不會(huì)推動(dòng)土地價(jià)格的上升。為了給建設(shè)低租金社會(huì)住房融資，法國政府還在各銀行設(shè)立零存整取的優(yōu)惠儲(chǔ)蓄項(xiàng)目來吸引社會(huì)資金。
由于這一向低收入階層傾斜的住房政策，就大大減少了人們對(duì)住房的剛性需求。
2，利用稅務(wù)手段來限制房地產(chǎn)炒作的利潤空間。
法國采取釜底抽薪方式、使用多項(xiàng)稅務(wù)措施來壓縮炒作房地產(chǎn)者的獲利空間，從而避免房地產(chǎn)市場(chǎng)因炒作而出現(xiàn)的大起大落。這表現(xiàn)為幾個(gè)方面：
首先，法國限制外國機(jī)構(gòu)來法國炒房，卻不限制外國人來法國購房自住。前者是阻止市場(chǎng)大幅波動(dòng)，后者則是保持市場(chǎng)購買力與活力。
具體而言，外國企業(yè)、機(jī)構(gòu)來法國投資房產(chǎn)，如果是用于企業(yè)的實(shí)體經(jīng)營與運(yùn)作則可獲與法國企業(yè)一樣的稅務(wù)優(yōu)惠。如只是購入用于普通出租或空置以等待升值后售出獲利，則其房產(chǎn)需要每年繳納根據(jù)房產(chǎn)總價(jià)值而定的增值稅,稅率高達(dá)20％。出售后還要就增值部分繳納高額升值稅。這就極大地壓縮了外國企業(yè)投資房地產(chǎn)的利潤空間。而對(duì)于外國普通個(gè)人來法國購房，則無任何限制，與本國公民待遇相同。
其次，優(yōu)惠購買自住用房而對(duì)非本人居住的房產(chǎn)征收高稅。房產(chǎn)主自己居住的房產(chǎn)在售出時(shí)的升值部分可以完全免稅；但非自己居住的房產(chǎn)，如果擁有期限不到30年,則出售時(shí)升值部分要繳34.5％的升值稅。剩余的升值部分還須納入售房者當(dāng)年的收入總額，再根據(jù)高額累進(jìn)稅率交納收入所得稅。這就大大縮小了短期炒作房產(chǎn)的利潤空間，遏制了人們的炒作意愿。
法國法律還規(guī)定房產(chǎn)主的第二、第三住宅，須交納比主要住宅高出一倍的房產(chǎn)稅。在巴黎等大城市，人們還必須租出自己不住的剩余住房，否則要交納房產(chǎn)空置稅。這是為了迫使房產(chǎn)擁有者出租住房，滿足市場(chǎng)對(duì)住房的需求。
當(dāng)然，法國早就實(shí)行了信息一體化：任何個(gè)人或機(jī)構(gòu)購房必須通過公證人，由后者代繳交有關(guān)各類交易稅款，而稅務(wù)機(jī)構(gòu)也擁有任何個(gè)人或機(jī)構(gòu)名下房產(chǎn)的所有信息。甚至掌握出租房產(chǎn)的房客姓名等資料。
第三，房產(chǎn)繼承、轉(zhuǎn)移等制定了詳細(xì)的稅務(wù)規(guī)定。父母、子女等血緣親屬間的房產(chǎn)繼承、轉(zhuǎn)移須交納很高的財(cái)產(chǎn)稅，最高稅率達(dá)到50％。向中國那樣買房直接寫孩子姓名的做法在法國是不可能出現(xiàn)的，因?yàn)檫@就馬上被認(rèn)為是財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移。
第四，購入房產(chǎn)用于出租，則租金收入必須先交納15.5％的社會(huì)分?jǐn)偨�，隨后剩下的納入房東一年收入總額根據(jù)高額累進(jìn)稅交納收入所得稅。
法國等西方國家不會(huì)用限制一戶購房多少套、規(guī)定購房者的自備款比率等行政手段來干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，因?yàn)檫@與其法律上規(guī)定的自由購房權(quán)相沖突。但國家可以通過上述一系列稅務(wù)手段來進(jìn)行有效干預(yù)與調(diào)節(jié)，從而事實(shí)上使購入許多房子來獲利者無法獲得暴利。
3，嚴(yán)格規(guī)范租房市場(chǎng)。
由于房地產(chǎn)市場(chǎng)事涉居民的住房基本權(quán)利，因此法國對(duì)租房市場(chǎng)有一系列嚴(yán)格規(guī)定：
首先法律保護(hù)房客的居住權(quán)利。只要是不帶家具的長期出租房產(chǎn)，只要房客按時(shí)付房租、遵守居住的規(guī)矩，則房東一般無權(quán)隨意取消租約，也不能任意上漲房租。租約法律規(guī)定必須每3年為一個(gè)起碼出租期，最多達(dá)9年。在此期間，除非房東自己無房、自己子女無房或出售房產(chǎn)，否則不能驅(qū)逐房客。租約自然延續(xù)。
其次，房東租金水平必須按照當(dāng)?shù)仄骄疁?zhǔn)來制定，只能按國家公布的建筑指數(shù)上漲標(biāo)準(zhǔn)來上漲房租。
第三，在房租高企的巴黎地區(qū)還發(fā)布了按街區(qū)設(shè)立的最高房租標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)制限制房租的水平，以保護(hù)租客的利益。
另外，在商業(yè)租房市場(chǎng)，法國更建立了一整套相關(guān)法律來完善、規(guī)范市鎮(zhèn)的商業(yè)環(huán)境、鼓勵(lì)商家安心發(fā)展商業(yè)。如規(guī)定商業(yè)房產(chǎn)不能隨意漲租來剝奪商家通過努力經(jīng)營所獲得的商業(yè)利益。法律規(guī)定商業(yè)租約必須一定就是9年，期間不能剝奪商家的經(jīng)營權(quán)。商家通過經(jīng)營而形成的營業(yè)額、客戶群、品牌與房產(chǎn)租約一起構(gòu)成商家合法擁有的商業(yè)資產(chǎn),房東無權(quán)染指。在商業(yè)房產(chǎn)合同期間，商家自己可以買賣上述商業(yè)資產(chǎn)，房東無權(quán)干預(yù)。這些措施保護(hù)與刺激了城市商業(yè)有序、正常的良性發(fā)展，保護(hù)了商業(yè)經(jīng)營者的利益，限制了房產(chǎn)擁有者侵蝕商業(yè)利益、危害商業(yè)繁榮與發(fā)展的可能性。而這也是時(shí)下中國急需解決的問題之一。
4，嚴(yán)格限制購房者的貸款水平。
法國很少有人一下子以現(xiàn)金購下一處房產(chǎn)，因?yàn)槎悇?wù)機(jī)構(gòu)會(huì)檢查資金來源。除外國人外，法國居民中的99％是以貸款方式來購房。而為了避免購房者過多貸款出現(xiàn)償還危機(jī)或貸款償還過多影響貸款者的生活水平，法國法律規(guī)定購房者還貸數(shù)額不能超過其月收入的三分之一。也就是如果一個(gè)人月收入3000歐元，其每月的償還貸款數(shù)額不能超過1000歐元，然后再倒推15年貸款或20年貸款的具體數(shù)額。顯然，收入低的人貸款能力也低，購房的面積、地段、檔次等也受到極大限制。收入高的人則購房選擇更大。銀行則自己根據(jù)上述法律與貸款者的具體條件以及自備款數(shù)量，來決定給或不給貸款，給多少貸款以及什么利率。
這一措施大大限制了大肆購入房產(chǎn)進(jìn)行炒房的可能性，也規(guī)避了貸款者無法償還貸款引起的金融危機(jī)。法國媒體分析道，美國的次貸危機(jī)就是因?yàn)闆]有這樣對(duì)貸款者能力的限制，導(dǎo)致超出償還能力的貸款，一有風(fēng)吹草動(dòng)，就會(huì)釀成大規(guī)模的償還危機(jī)。而法國幾乎沒有出現(xiàn)過這樣的危機(jī)。
其實(shí)，法國人對(duì)于房產(chǎn)的心態(tài)也與中國人有很大不同：法國很少有人結(jié)婚一定要有產(chǎn)權(quán)房，租房者大有人在。法國工作崗位的流動(dòng)性也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過中國，因此，許多人不愿意買房而一直租房。法國租房受到嚴(yán)格的法律保護(hù)、租金上漲有限，因此不會(huì)讓房客有不穩(wěn)定之感。因此，法國家庭自己擁有住房的比例才57％左右，43％的人住在出租房內(nèi)，租房的人里面有36.5％住在低租金社會(huì)福利住房內(nèi)。
正是以上各種措施加上人們沒有熱衷于炒房的心態(tài)，使法國乃至西方國家房地產(chǎn)市場(chǎng)頗少大起大落，更難以見到如中國時(shí)下那樣房價(jià)高速飛漲、吸取大量投資與資金的現(xiàn)象。
從歷史看，西方國家房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出與經(jīng)濟(jì)增長相匹配的價(jià)格穩(wěn)定增長趨勢(shì)，除1933年大危機(jī)與上世紀(jì)70年代的石油危機(jī)有大跌以外，一般的年波動(dòng)幅度很少會(huì)超過15％。以法國為例，自二戰(zhàn)以來的房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)增長基本同步。自1980－90年代由于利率、供求關(guān)系等因素出現(xiàn)了為期10年左右的價(jià)格大幅上揚(yáng)時(shí)期，特別是1985－89年平均價(jià)格上升了85％，泡沫出現(xiàn)。隨后自1991年開始泡沫破裂，價(jià)格急劇下跌，到1997年的7年里跌幅達(dá)到40％。隨后又開始回穩(wěn)上升。以后一直隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展而波動(dòng)，每年的升降一般控制在10％左右的幅度內(nèi)，算是相當(dāng)平穩(wěn)。投資房產(chǎn)，屬于長線穩(wěn)定升值的投資項(xiàng)目，沒有成為短線炒作的對(duì)象。
