由于互聯(lián)網(wǎng)元素的嵌入，傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)呈現(xiàn)兩種趨勢：一是某些行業(yè)或細分領(lǐng)域的“去中介化”；二是互聯(lián)網(wǎng)聚集人流、物流、資金流、技術(shù)流、智力流，易于產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，促成跨界協(xié)同，進而產(chǎn)生一批規(guī)模大、業(yè)務(wù)多元、創(chuàng)新能力強的中介服務(wù)商，即“規(guī)模中介化”效應(yīng)。

　　互聯(lián)網(wǎng)嫁接住房租賃業(yè)，就體現(xiàn)了這樣的復(fù)雜變革態(tài)勢。雖然租客可以接觸海量的房源信息，并且在網(wǎng)絡(luò)的幫助下進行簡單篩選，但房租消費的大額性、支出的長期性，以及在房源稀缺背景下“試住”的不可能性等，導(dǎo)致租客的決策往往更追求理性和專業(yè)。因此，互聯(lián)網(wǎng)+住房租賃市場大體是一個“規(guī)模中介化”市場。新形勢下，如何把互聯(lián)網(wǎng)+住房租賃市場這塊“奶酪”做成“蛋糕”，需要有針對性地出臺扶持和監(jiān)管措施。

　　重點提供中低端租賃房源

　　2015年中央經(jīng)濟會議提出，要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資者成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。上海《關(guān)于鼓勵社會各類機構(gòu)代理經(jīng)租社會閑置存量住房試行意見的通知》中，也明確表達了政府對改善租賃住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、發(fā)展培育機構(gòu)出租人、拓寬公共租賃住房房源渠道的期待。

　　坦率地講，對互聯(lián)網(wǎng)+住房租賃市場的激勵，需要重點扶持提供中低端租賃房源的公寓提供商。具體來看，應(yīng)允許長租公寓供應(yīng)商適當(dāng)更改分散出租的住房戶型結(jié)構(gòu)，如面積較大的客廳可作為獨立房間出租等。

　　同時，要考慮稅收政策的合理優(yōu)化。對住房租賃行業(yè)采用增值稅思路合理改革營業(yè)稅。按照現(xiàn)行征收規(guī)定，代理經(jīng)租公司一方面要按照租金收入繳納營業(yè)稅，另一方面屋主將房屋出租給經(jīng)租公司應(yīng)繳納的營業(yè)稅也常會轉(zhuǎn)嫁給代理經(jīng)租公司，存在重復(fù)征稅的不合理現(xiàn)象。建議按照增值稅思路進行相關(guān)稅制改革，經(jīng)租公司僅需繳納其提供增值服務(wù)部分的營業(yè)稅收。

　　此外，還可降低經(jīng)營公租房企業(yè)的所得稅率。從現(xiàn)有情況看，個人租賃實際未交納所得稅（法定稅率為10%，享受稅收優(yōu)惠），但企業(yè)出租房屋則要按照25%稅率繳納所得稅，沒有優(yōu)惠。在租賃市場變革時期，主要趨勢是代理公司經(jīng)租替代個人租賃。因此，本著鼓勵中低端住房租賃市場發(fā)展的基本思路，可暫時降低相關(guān)經(jīng)租公司的企業(yè)所得稅。

　　政府應(yīng)鼓勵與規(guī)范并行

　　互聯(lián)網(wǎng)+住房租賃市場雖然能從一定程度上解決某些陳疾爛疴，但同時也帶來了一些新的管理挑戰(zhàn)。因而，政府對于互聯(lián)網(wǎng)+住房租賃市場應(yīng)該鼓勵與規(guī)范并行。

　　首先，關(guān)于房源信息失真的問題。市場上租賃信息的不準(zhǔn)確甚至欺騙問題由來已久，且利用互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布虛假信息的成本更低、更自由，監(jiān)管難度更大。政府應(yīng)頒布法規(guī)，推行網(wǎng)絡(luò)發(fā)布房源的實名認證制和租賃房源發(fā)布平臺的登記備案制。

　　其次，關(guān)于租賃交易各方違規(guī)行為的約束。傳統(tǒng)中介模式下，是以一紙合同載明房東、中介和租客三方的權(quán)利和義務(wù)。而在互聯(lián)網(wǎng)+租賃機構(gòu)模式下，需要登記備案兩類合同：一個是房東和中介的長租合同，另一個是中介和租客的合同。在傳統(tǒng)租賃市場上，一般而言租客的弱勢地位比較明顯，且相較于國外，我國現(xiàn)有法律對租客的保護存在明顯不足。因而在新的模式下，對交易行為的規(guī)范，應(yīng)重點考慮租客相對于中介的權(quán)益保護和中介方對托租房屋的使用權(quán)問題。

　　最后，關(guān)于租賃機構(gòu)跨界經(jīng)營的管理�；ヂ�(lián)網(wǎng)+下的租賃產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈越發(fā)復(fù)雜，這導(dǎo)致了監(jiān)管的復(fù)雜性。過去我們對金融、地產(chǎn)、住房租賃交易、家政服務(wù)等中介機構(gòu)的監(jiān)管都基于監(jiān)管對象業(yè)務(wù)單一性基礎(chǔ)之上，這在互聯(lián)網(wǎng)時代中會產(chǎn)生很多監(jiān)管漏洞。如何彌補這一缺陷，需要多部門的創(chuàng)新與協(xié)作。

　�。ㄗ髡叻謩e為上海財經(jīng)大學(xué)副校長、教授，上海對外經(jīng)貿(mào)大學(xué)講師。本文系《上�；ヂ�(lián)網(wǎng)+住房租賃市場管理研究》課題部分成果）