因去年乃至今年初去庫存政策效果的釋放，近期三、四線城市普遍出現(xiàn)了樓市回暖的現(xiàn)象，但相比于一、二線城市的火爆行情，三、四線樓市依然顯得黯淡。中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者發(fā)現(xiàn)，此前樓市一路走高的地區(qū)均有賴于金融工具的支持。從房貸利率的角度看，當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了一、二線城市與三、四線城市“房貸利率倒掛”的現(xiàn)象——越是去庫存壓力大的地區(qū)，房貸優(yōu)惠措施越不足。（4月12日中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)）

　　一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是，在首套房的利率上，也出現(xiàn)了“倒掛”現(xiàn)象，亦即庫存量大的三、四線城市，銀行普遍執(zhí)行的是基準(zhǔn)利率，即便部分城市給出了優(yōu)惠，幅度也較一、二線城市小。因此，相關(guān)專家認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)給三、四線城市去庫存加杠桿。

　　加杠桿，確實(shí)是去庫存一個(gè)可供選擇的方案。特別是一、二線城市，已經(jīng)在加杠桿中取得了比較明顯的收效。但是，對三、四線城市來說，如果也采取加杠桿措施，是否能夠達(dá)到一、二線城市的效果呢？杠桿對三四、線城市的住房需求來說，到底能起到怎樣的作用呢？顯然，需要進(jìn)行比較。

　　事實(shí)上，三、四線城市所以出現(xiàn)了商品房庫存積壓嚴(yán)重的現(xiàn)象，最主要的原因還在于供需出現(xiàn)了脫節(jié)，前些年地方政府為了“土地財(cái)政”，過度放松了土地供應(yīng)和政策支持，形成了政府炒地、開發(fā)商和投機(jī)者炒房的現(xiàn)象。也正是在“炒”風(fēng)中，三、四線城市的商品房供應(yīng)才遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了需求可能，形成供需“倒掛”現(xiàn)象。更重要的，由于房價(jià)被無節(jié)制地炒高，居民的實(shí)際購買能力根本跟不上房價(jià)的上漲，自然出現(xiàn)庫存不斷擴(kuò)大、最終形成嚴(yán)重積壓的現(xiàn)象。

　　也正因?yàn)槿绱�，在房價(jià)居高不下的情況下，指望通過降低首付貸利率、加杠桿的方式就啟動居民的購房動力，顯然是一廂情愿。因?yàn)�，與高企的房價(jià)相比，區(qū)區(qū)房貸利率根本勾不起居民的購房信心。就算按照一、二線城市的首付貸利率，在利率水平本身就已經(jīng)處于低位的情況下，能夠?yàn)榫用瘛肮?jié)省”多少錢，廣大居民會算賬的。至于用此方法來吸引農(nóng)民進(jìn)城購房，就更是有“居心不良”之嫌。

　　需要注意的是，去庫存決不是從開發(fā)商手上把房子賣出去了，就算是去庫存任務(wù)完成。就眼下的情況來看，只有讓庫存變成廣大居民的實(shí)際住房，變成剛性需求，才可以稱得上是真正的去庫存。否則，仍然會面臨各種矛盾和問題。

　　現(xiàn)在的問題是，開發(fā)商由于高價(jià)拿地，加上這些年來樓市不景氣，持有商品房時(shí)間過長，財(cái)務(wù)成本大升，高利潤開發(fā)的商品房也已經(jīng)變成了低利潤，低利潤的則有可能變成了負(fù)利潤。如果再降價(jià)銷售，就很少有不虧的，這也是為什么開發(fā)商不愿降價(jià)銷售的主要原因之一。特別在樓市政策已經(jīng)松動的情況下，多數(shù)開發(fā)商又萌生了僥幸心理，指望樓市反彈，能夠讓其再賺一筆。這就形成了供應(yīng)與需求、房價(jià)與政策的嚴(yán)重對峙。就三、四線城市的現(xiàn)狀而言，在房價(jià)面前，政策的影響力顯然是不夠的，而必須從房價(jià)和政策兩方面入手。只有房價(jià)下降、利率下調(diào)，才有可能將潛在的消費(fèi)需求激活，包括農(nóng)民工在內(nèi)的低收入群體，才有可能加入到購房行列中來。

　　也正因?yàn)槿绱�，單純靠加杠桿去庫存，是很難取得明顯效果的，至少，它不是最優(yōu)選擇。而且，過度的加杠桿，還有可能使一、二線城市已經(jīng)出現(xiàn)的杠桿風(fēng)險(xiǎn)傳遞到三、四線城市。一旦三、四線城市也出現(xiàn)諸如開發(fā)商、房產(chǎn)中介、P2P平臺、小貸公司等提供首付貸，其可能產(chǎn)生的后果，只會比一、二線城市更為嚴(yán)重。畢竟，一、二線城市因?yàn)橥恋毓��?yīng)越來越緊張，房價(jià)的預(yù)期仍然較強(qiáng)。而三、四線城市在短時(shí)間內(nèi)是很難形成有效的房價(jià)拉動機(jī)制的，而且，隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快，三、四線城市還面臨購房需求遞減的風(fēng)險(xiǎn)，一些購買能力不強(qiáng)的消費(fèi)者和農(nóng)民工，有可能轉(zhuǎn)戰(zhàn)小城鎮(zhèn)購房，只要這些小城鎮(zhèn)能夠提供就業(yè)和基本服務(wù)配套就行。

　　所以，如何推動三、四線城市的去庫存，除了在政策上找出路之外，在開發(fā)商層面也要做一些積極主動的工作，即便地價(jià)很高、降價(jià)要虧本，也要鼓勵(lì)開發(fā)商降價(jià)售房，避免積壓時(shí)間太長帶來更大的損失。在此基礎(chǔ)上，再出臺一些鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策。同時(shí)，地方政府絕對不能再加庫存，尤其是已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重庫存積壓的城市，必須作為政治紀(jì)律交待。