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降息難改樓市整體調(diào)整格局

2014年11月26日 06:49   來源:經(jīng)濟參考報   宣宇

  央行降息,這對房價已持續(xù)6個月環(huán)比下降的中國樓市來說,無疑是重磅利好,相關市場參與者關于房價將反轉回升的呼聲也隨之出現(xiàn),據(jù)媒體報道,一些房企已開始傳達“漲價令”。樓市量價齊升的火爆場面似乎正呼之欲出。

  無疑,降息釋放出寬松的信號,一定程度上減輕了購房者月供負擔,強化了房價回升預期。但筆者認為,本輪旨在引導實體經(jīng)濟融資成本下行的利率下調(diào)不會改變樓市整體調(diào)整格局。

  從歷史經(jīng)驗看,貨幣因素確實是影響短期房價的重要因素。但貨幣之水要潤澤到樓市,還需要樓市持續(xù)上漲的一致預期支撐。這是過去十余年來樓市單邊持續(xù)快速上漲的一個重要原因。但當前,經(jīng)濟新常態(tài)下房價過快上漲的基礎已經(jīng)發(fā)生改變,本質(zhì)上說,房價過快上漲需要相應上漲的購買力支撐,新常態(tài)下經(jīng)濟潛在產(chǎn)出(購買力)已無法承受高房價及房價過快上漲壓力,房價持續(xù)上漲預期已顯著改變。

  筆者從產(chǎn)業(yè)周期和政策周期兩個維度對中國房地產(chǎn)長周期進行了深入觀察。從產(chǎn)業(yè)周期看,樓市整體供大于求的格局已經(jīng)形成,當前中國房地產(chǎn)業(yè)已基本走完了長周期的上升階段。在樓市庫存高企、邊際供給能力處于高位;大部分需求因高房價得不到滿足;再加上房價彈性逐漸增強的市場環(huán)境下,房價下行趨勢將是確定的。此外,從政策周期看,房地產(chǎn)業(yè)已排除在“穩(wěn)增長”框架之外,新一屆政府不必(也無需)通過“刺激”房地產(chǎn)市場來穩(wěn)增長,這是中國房地產(chǎn)長周期內(nèi)景氣轉換的時代背景。從產(chǎn)業(yè)周期和政策周期兩個維度可以發(fā)現(xiàn),中國房地產(chǎn)業(yè)已開始步入長周期的拐點區(qū)域,過高的房價整體上已步入下行通道。

  降息將促進潛在剛需(含改善型需求)提前入市,對樓市“量價”都有一定的支撐作用,這也是樓市健康持續(xù)發(fā)展的前提和目的。但“剛需”從來就不是導致中國樓市“量價”暴漲并螺旋上升的原因。據(jù)西南財經(jīng)大學中國家庭金融調(diào)查與研究中心數(shù)據(jù)顯示,當前城鎮(zhèn)可實現(xiàn)剛性和改善型住房需求不足4%,“剛需”恰恰是高房價的受害者和出局者。大量投資投機性需求是中國過去十余年來房價一路飆升的唯一動力。但正如前述,由于過去單邊持續(xù)上漲的預期已經(jīng)改變,投資投機性需求將不會因此次降息而暴增,從而導致樓市整體調(diào)整格局改變。

  當前經(jīng)濟下行、通脹率很低,尤其房價已持續(xù)半年調(diào)整,是此次降息的前提條件之一。一方面,房價調(diào)整已持續(xù)半年之久,這是讓市場對樓市整體調(diào)整的預期充分吸收、固化,從而不會因針對部分企業(yè)(特別是小微企業(yè))融資成本高而降息的措施“傷害”到樓市的調(diào)整進程,盡量減少對樓市理性回歸的“負效應”;另一方面,經(jīng)濟下行壓力持續(xù)了較長時間,企業(yè)經(jīng)營困難有所加大,部分企業(yè)(特別是小微企業(yè))對融資成本的承受能力有所降低,可能損害到“穩(wěn)增長、促就業(yè)、惠民生”的區(qū)間管理底線。降息措施此時出臺,充分體現(xiàn)了貨幣政策“刀尖”上的平衡藝術。

  綜上所述,筆者認為,當前房價不會因降息而再度恢復到過去的價格暴漲循環(huán)之中,樓市仍將延續(xù)整體調(diào)整格局。

(責任編輯:年。

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