當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場的波動,是市場力量和經(jīng)濟(jì)規(guī)律在發(fā)生作用,是行業(yè)必然經(jīng)歷的過程。只要這種波動沒有脫離合理區(qū)間,非但不是壞事,還有助于我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級。急于運(yùn)用行政力量“救市”、“托市”是不必要的,還容易成為事實(shí)上的“瞎折騰”
據(jù)統(tǒng)計(jì),除北京、上海、深圳等少數(shù)城市,我國多數(shù)地方已全面取消樓市“限購”。同時,更有一些城市出臺財(cái)稅優(yōu)惠、土地出讓金返還等政策,希望借此維持樓市紅火。如果說,取消“限購”尚屬合理應(yīng)對,那么出臺所謂“優(yōu)惠政策”已是明顯的“救市”、“托市”之舉,是否必要,值得討論。
去年以來,我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)投資增速下滑、銷售量價(jià)齊跌、土地拍賣流標(biāo)、房屋庫存增加等現(xiàn)象。面對市場“趨冷”走勢,一些地方政府十分擔(dān)心,一旦房價(jià)出現(xiàn)“斷崖式”下跌,將嚴(yán)重影響宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。這種心情可以理解。畢竟,房地產(chǎn)業(yè)牽涉面廣,既是投資增長的主要動力,也是地方財(cái)政的重要來源,還是金融擴(kuò)張的杠桿依托,關(guān)系民生和社會穩(wěn)定。
對房地產(chǎn)市場的趨勢性變化高度警惕,并儲備調(diào)控手段確有必要。但如果房地產(chǎn)市場稍有波動,就匆忙出手,急于運(yùn)用行政力量“救市”、“托市”,則是不必要的。
首先,期望房地產(chǎn)投資繼續(xù)超高速增長,既不現(xiàn)實(shí)也無必要。2013年,房地產(chǎn)投資額占我國GDP總額約16%,占固定資產(chǎn)投資20%以上。今年上半年,房地產(chǎn)對個別省份投資拉動甚至達(dá)到50%。在當(dāng)前形勢下,繼續(xù)設(shè)法維持這種高位,不僅難度極大,還可能最終導(dǎo)致房地產(chǎn)投資這根弦被“崩斷”。其次,目前的市場調(diào)整并非“斷崖式”下跌,而是因經(jīng)濟(jì)形勢和供需關(guān)系變化導(dǎo)致的合理波動。這一點(diǎn)從當(dāng)前房價(jià)整體波動幅度不大、銷售面積仍處歷史高位等數(shù)據(jù)中就能看出。在我國每年增加近1個百分點(diǎn)的城鎮(zhèn)化率和住房需求升級背景下,房地產(chǎn)市場總體需求依然強(qiáng)勁。再次,房地產(chǎn)業(yè)也急需一場市場調(diào)整,引導(dǎo)行業(yè)利潤合理回歸。多年來,地產(chǎn)業(yè)過高的利潤率廣受詬病。大量地產(chǎn)企業(yè)只要能拿到地就可獲取暴利,這樣的局面極不合理。未來,部分沒有核心競爭力的房地產(chǎn)企業(yè)被淘汰、兼并或重組,有利于提升行業(yè)集中度,推動市場更加健康發(fā)展。
總之,當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場的波動,是市場力量和經(jīng)濟(jì)規(guī)律在發(fā)生作用,是行業(yè)必然經(jīng)歷的過程。只要這種波動沒有脫離合理區(qū)間,非但不是壞事,還有助于我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級。對此,一定要有清醒認(rèn)識。指望以行政調(diào)控之力阻止甚至扭轉(zhuǎn)市場趨勢,即便短期會有一定效果,長期也難以為繼。
我國房地產(chǎn)市場十分復(fù)雜。十幾年來的發(fā)展證明,決定我國房價(jià)水平的因素,包括供求關(guān)系、城鎮(zhèn)化速度、貨幣政策、財(cái)稅體制、土地制度,以及收入分配、居民投資渠道等各種原因。特大城市和二、三、四線城市的情況也不盡相同。因此,房地產(chǎn)調(diào)控難度很大,必須謹(jǐn)慎出手。出臺任何措施前,都要進(jìn)行充分論證。過于頻繁而短期的行政調(diào)控,不利于市場形成準(zhǔn)確預(yù)期,還會加劇政策目標(biāo)和市場運(yùn)行的裂痕,最終成為事實(shí)上的“瞎折騰”。
當(dāng)然,這并不是說地方政府對樓市變化要無動于衷,而是要樹立調(diào)控的底線思維和上限思維。要更多依靠市場之力,著眼建立長效機(jī)制,著眼長期供需關(guān)系平衡,做好政府該做的事。
一方面,繼續(xù)加大保障性住房建設(shè)、棚戶區(qū)改造等民生工程力度,擴(kuò)大中小型普通商品住房建設(shè)比例,增加市場有效供給;另一方面,繼續(xù)優(yōu)化土地、財(cái)稅、金融等相關(guān)政策,推進(jìn)土地“招拍掛”制度、房地產(chǎn)稅和不動產(chǎn)登記制度改革等,降低地方政府對土地財(cái)政過度依賴,為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)I造良好環(huán)境。(本文來源:經(jīng)濟(jì)日報(bào) 作者:張偉 胡文鵬)
(責(zé)任編輯:年巍)