11月13日傍晚，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》，明確多項(xiàng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收優(yōu)惠政策。此次在降低需求端交易稅負(fù)和供給端開(kāi)發(fā)稅負(fù)同步發(fā)力，是近年來(lái)力度最大的一次定向減稅。
追溯來(lái)看，從9月29日一線城市落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自主權(quán)，因城施策調(diào)整住房限購(gòu)政策以來(lái)，有效落實(shí)存量政策，加力推動(dòng)增量政策落地見(jiàn)效的動(dòng)作就未停止。10月17日，住建部、財(cái)政部、自然資源部、人民銀行、金融監(jiān)管總局等五部門(mén)打出一套推動(dòng)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的政策“組合拳”，即“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”。11月8日，全國(guó)人大常委會(huì)辦公廳舉行新聞發(fā)布會(huì)宣布，增加地方化債資源10萬(wàn)億元。
此次，財(cái)政部又出臺(tái)大力度的減稅政策，是在促進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的總基調(diào)下，繼續(xù)形成“降成本、降門(mén)檻、提預(yù)期”的正面效應(yīng)，讓10月以來(lái)商品房市場(chǎng)交易端的活躍度可以持續(xù)。從近期市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，熱點(diǎn)城市網(wǎng)簽量仍保持在高位。比如，根據(jù)深圳克而瑞監(jiān)測(cè)，最近一周（11月4日—10日）深圳新房網(wǎng)簽環(huán)比上漲7.3％，二手住房交易量已連續(xù)5周單周均超2000套。但從實(shí)際認(rèn)購(gòu)來(lái)看，下一步或難繼續(xù)保持這樣的高位。也就是說(shuō)，我們不能忽視政策邊際效應(yīng)下降的問(wèn)題。因此，才需要在落實(shí)存量政策和推出增量政策上形成疊加與循環(huán)，以夯實(shí)商品房交易的活躍度，促房地產(chǎn)市場(chǎng)盡快實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)。
這次的減稅政策有3個(gè)特點(diǎn)：一是降低大戶型住房購(gòu)置負(fù)擔(dān)，契合住房需求從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向“好不好”的新變化。二是對(duì)一線城市購(gòu)房的減稅幅度更大，主要由于一線城市人口流入多、房地產(chǎn)發(fā)展早，剛需和改善都比較集中，新政有助于交易循環(huán)。三是需求端和供給端同時(shí)減稅。針對(duì)開(kāi)發(fā)商的土地增值稅調(diào)整還是近年來(lái)第一次。主要原因在于，近期銷售端明顯改善，熱點(diǎn)城市10月以來(lái)無(wú)論新房還是二手房交易都出現(xiàn)50%以上甚至翻倍增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，但這種態(tài)勢(shì)并未傳導(dǎo)至開(kāi)發(fā)和土地市場(chǎng)。近期部分熱點(diǎn)城市出讓的地塊有的撤牌，有的以底價(jià)成交。同時(shí)，商品房新開(kāi)工降幅收窄的趨勢(shì)并不明顯，1—10月份累計(jì)跌幅仍保持20%以上的水平，顯示開(kāi)發(fā)商目前仍重在去庫(kù)存、降杠桿和保交房。因此，此次在供給端減稅，目的之一也是為了提振開(kāi)發(fā)商開(kāi)工和拿地的積極性。
值得注意的是，除了土地增值稅預(yù)征率下限降低0.5個(gè)百分點(diǎn)外，各地還可以結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r對(duì)實(shí)際執(zhí)行的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。這意味著，東部、中部1%—1.5%的土地增值稅預(yù)征率還可能降低甚至被取消，而將征稅后移至項(xiàng)目交付后的清算環(huán)節(jié)。同時(shí)，對(duì)銷售增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅項(xiàng)目免征土地增值稅。取消普通住宅和非普通住宅差異后，供給端降稅的幅度很大。
此次房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)調(diào)整，一大背景就是，房地產(chǎn)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化。針對(duì)住房供求關(guān)系緊張時(shí)期或“有沒(méi)有”時(shí)期缺房子的態(tài)勢(shì)，需要最大限度增加房屋供應(yīng)，并適度限制大戶型消費(fèi)的政策體系，包括差別化的契稅和增值稅政策、普通住房和非普通住房的差異等。如今，進(jìn)入改善型需求發(fā)力的階段，這些舉措存在的必要性下降了。另外，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍存在下行壓力，交易循環(huán)不暢，也迫切需要降低交易環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)。
同時(shí)，抑制房企開(kāi)發(fā)非普通住宅項(xiàng)目，目前也需要轉(zhuǎn)向通過(guò)前端降低土地開(kāi)發(fā)的稅收成本，以及減少開(kāi)發(fā)項(xiàng)目配套建設(shè)和移交給地方政府的設(shè)施，以提振開(kāi)發(fā)商自主開(kāi)發(fā)的積極性�？偟膩�(lái)講，隨著增量時(shí)代轉(zhuǎn)向存量時(shí)代，過(guò)去抑制房地產(chǎn)過(guò)快開(kāi)發(fā)和流轉(zhuǎn)、抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的稅制特征，需要轉(zhuǎn)向降低開(kāi)發(fā)和交易成本、促進(jìn)交易循環(huán)，以及更加重視存量房屋和社區(qū)養(yǎng)老、公共配套補(bǔ)短板的資金需求。因此，全面梳理房地產(chǎn)稅收鏈條，交易環(huán)節(jié)減稅是大趨勢(shì)。（作者是廣東省住房政策研究中心首席研究員）
