莫開偉 中國(guó)地方金融研究院研究員

　　據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，6月全國(guó)100個(gè)城市中，新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲的有77個(gè)城市，較上月增加11個(gè)。其中，寧波、嘉興、上海和杭州環(huán)比上漲均超過(guò)1%。尤其深圳、東莞等城市還出現(xiàn)新開樓盤“日光”、“秒光”現(xiàn)象。另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國(guó)70個(gè)大中城市二手房?jī)r(jià)也出現(xiàn)普遍上漲態(tài)勢(shì)。

　　對(duì)此，各地頻頻出臺(tái)了樓市調(diào)控政策，僅上半年各地政府發(fā)布的房地產(chǎn)調(diào)控政策已超300次，意在收緊樓市，通過(guò)加大供地力度、加大新房供應(yīng)量、限價(jià)、限售等方式，對(duì)原來(lái)的調(diào)控政策進(jìn)行“查缺補(bǔ)漏。盡管這些政策調(diào)控力度比往年有所緩和，但調(diào)控依然呈升級(jí)態(tài)勢(shì)，調(diào)控的氣氛也日趨緊張。

　　在這種樓市形勢(shì)下，不少購(gòu)房剛需族就不太淡定了，到底是現(xiàn)在及時(shí)購(gòu)房以免房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲加大經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，還是等待未來(lái)一段時(shí)間房?jī)r(jià)下跌再購(gòu)房而減輕購(gòu)房負(fù)擔(dān)？

　　決定民眾現(xiàn)在是否購(gòu)房的關(guān)鍵因素是三、四季度的我國(guó)樓市房?jī)r(jià)是否還將持續(xù)上漲。而從當(dāng)前種種跡象看，我國(guó)未來(lái)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲應(yīng)該是大概率事件，這絕非空穴來(lái)風(fēng)，因?yàn)橥苿?dòng)我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力依然較強(qiáng)。

　　首先，從需求端看，疫情積壓的購(gòu)房需求在二季度開始釋放，四、五月份效果比較突出，到三季度可能還將更加提升。而且，熱點(diǎn)城市因?yàn)樾路肯迌r(jià)嚴(yán)厲，導(dǎo)致了一、二手房子價(jià)格倒掛嚴(yán)重，在很大程度上推動(dòng)了投機(jī)性需求的活躍，這也對(duì)房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)了較大的推動(dòng)力。尤其隨著疫情好轉(zhuǎn)，未來(lái)經(jīng)濟(jì)將會(huì)更加回暖，投資投機(jī)性購(gòu)房還有可能更加活躍。同時(shí)，對(duì)于普通民眾而言，投資產(chǎn)品在選擇性上仍然相對(duì)單一，民眾缺乏有效保值增值理財(cái)投資渠道，房子仍然是家庭資產(chǎn)配置的重要手段，這種走勢(shì)在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間都難得到有效扭轉(zhuǎn)，這也將是我國(guó)未來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的強(qiáng)勁動(dòng)力。

　　其次，房企在促銷力度上加大，對(duì)房?jī)r(jià)上漲起到了一定的催化作用。同時(shí)，各級(jí)政府在房?jī)r(jià)上漲也起到了重要的推動(dòng)作用。比如二季度，不少城市政府在引進(jìn)人才上出臺(tái)了購(gòu)房補(bǔ)貼等優(yōu)惠政策。更有甚者，一些城市政府為了去庫(kù)存，采取了積極的刺激政策，比如降低購(gòu)房首付比例等，都對(duì)房?jī)r(jià)上漲進(jìn)行了較強(qiáng)的拉動(dòng)。

　　再次，當(dāng)前相對(duì)寬松的貨幣政策，在客觀上也刺激了房?jī)r(jià)的回升。不少銀行機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)信貸政策對(duì)拉升房?jī)r(jià)起到了推波助瀾作用。比如三、四月份深圳銀行機(jī)構(gòu)推出的中小微企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸，在很大程度上推動(dòng)了深圳樓市價(jià)格的非正常上漲，被金融監(jiān)管當(dāng)局當(dāng)頭棒喝叫停。同時(shí)，一些高風(fēng)險(xiǎn)影子銀行也死灰復(fù)燃，有的以新形式新面目企圖卷土重來(lái)。企業(yè)、住戶等部門杠桿率上升。部分資金違規(guī)流入房市股市，推高資產(chǎn)泡沫，也被監(jiān)管當(dāng)局發(fā)布了警示。

　　最為明顯的是，央行三次降準(zhǔn)釋放了17400億元資金，導(dǎo)致了貨幣投放加速，加上資金利率的普遍下行，使得整體流動(dòng)性快速增強(qiáng)，既增加了廣大民眾及投資者對(duì)房產(chǎn)持有的動(dòng)力，也刺激了房企拿地?zé)岢馈��?jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，上半年中國(guó)各級(jí)政府“賣地”收入最高的50個(gè)大中城市土地出讓收入合計(jì)達(dá)2.29萬(wàn)億元，同比上漲17.3%。這一切都將以房?jī)r(jià)上漲為終極代價(jià)來(lái)消化。

　　總之，我國(guó)樓市價(jià)格上漲現(xiàn)象可能還將持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間，下半年房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，購(gòu)房剛需族應(yīng)正確對(duì)待或準(zhǔn)確把握客觀時(shí)機(jī)，以便做出準(zhǔn)確的購(gòu)房決策。同時(shí)，政府仍然不能放松調(diào)控，應(yīng)堅(jiān)持“房住不炒”和“因城施策”調(diào)控原則，堅(jiān)決“不以房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，適當(dāng)時(shí)候應(yīng)開征房產(chǎn)稅，刺激存量房產(chǎn)的盤活，優(yōu)化我國(guó)的房產(chǎn)結(jié)構(gòu)。