王文婷 方瑜聰

　　[摘要]房地產(chǎn)稅的開征對于整個社會經(jīng)濟發(fā)展與相關(guān)主體資產(chǎn)安排可謂牽一發(fā)而動全身。一部良法的落地應(yīng)當經(jīng)歷社會共識與專業(yè)共識的充分磨合，為其實踐打下良好基礎(chǔ)。我國對房地產(chǎn)稅法的醞釀已歷經(jīng)數(shù)年之久，共識正在形成：隨著相關(guān)主體對于房地產(chǎn)稅中的爭議最大的房產(chǎn)稅的相關(guān)概念儲備的增加，其對于房地產(chǎn)稅開征預(yù)期日益明確，這會影響或穩(wěn)定其行為選擇。專業(yè)人士則在反復(fù)研討中基于房產(chǎn)稅的功能定位，丈量房產(chǎn)稅基本要素的邊界，并期冀相關(guān)制度的協(xié)同推進。在以上理論及實踐背景之下，良法善治作為基本邏輯為房產(chǎn)稅開征提供引導(dǎo)。

　　[關(guān)鍵詞]房產(chǎn)稅；房地產(chǎn)稅；量能課稅原則；稅收法定原則；地方稅

　　[中圖分類號] D63 [文獻標識碼] A

　　一種極具洞見能力的法哲學(xué)認為，無論在任何政治或社會制度下，法律都不可能，要么完全是政府性的，要么完全是社會型的經(jīng)驗法哲學(xué)。法律產(chǎn)生于社會與其統(tǒng)治者間的緊張及協(xié)調(diào)關(guān)系之中，法律制度反映的是二者間命令性因素與社會性因素間微妙的互動關(guān)系，當然這兩種因素在不同國家和不同歷史階段中常常是交替占優(yōu)勢的。[1]法律產(chǎn)生于社會認同以及統(tǒng)治者認同的緊張及協(xié)調(diào)關(guān)系之中。因此，制定一部新的法律需要對該法的以上兩個主體共識有清晰的了解。尤其對于可能影響相對人日常行為的法律而言，立法前最大程度形成共識將為立法后的實踐筑牢良好基礎(chǔ)。

　　一、達成共識的前提：房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)稅之概念厘清

　　房地產(chǎn)稅作為一個涉及范圍廣，觸及利益主體多的綜合稅種，其在立法過程中得到了廣泛的關(guān)注，也引起了激烈的爭議，爭議的焦點主要集中在其中一大稅種——房產(chǎn)稅上，而關(guān)于房產(chǎn)稅的爭議早在2011年的房產(chǎn)稅改革① 中就已經(jīng)開始。但“房產(chǎn)稅”在十八屆三中全會的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中被表述為“房地產(chǎn)稅”。一字之差，改革的對象從一個稅種上升到與房地產(chǎn)相關(guān)的一系列稅種②。

　　但也是由于只差一字，社會公眾對這兩個概念常�；鞛橐徽劇�爭議者要在房地產(chǎn)稅的立法問題上達成社會共識以及專業(yè)共識，厘清基本概念是基本前提，否則只會在浪費話題討論者的認知資源后仍舊無法有效得出結(jié)論。“房產(chǎn)稅”和“房地產(chǎn)稅”最顯然的區(qū)別就在于兩者的外延不同：房地產(chǎn)稅是包括房產(chǎn)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、個稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等稅種的綜合性稅種，即前者是后者的組成部分。因此，“關(guān)于房地產(chǎn)稅立法的社會共識和專業(yè)共識”這一命題就可簡化為：先尋找社會各界對于房地產(chǎn)稅中爭議性最大的稅種——房產(chǎn)稅所達成的共識，并基于這些共識進一步提出房地產(chǎn)稅立法的制度設(shè)想。

　　二、社會共識匯聚

　�。ㄒ唬┫嚓P(guān)主體行為選擇及預(yù)期——房產(chǎn)稅對行為的扭曲抑或中性

　　滬渝兩地關(guān)于房產(chǎn)稅改革的試點引發(fā)了社會各方的關(guān)注和討論，但在短暫的試點結(jié)束后，一方面是不斷宣傳類似“房地產(chǎn)稅將在近兩年完成立法”的訊息，另一方面則是阻力重重進展遲緩的立法實踐，宣傳與實踐的矛盾加劇了人們的“稅收焦慮”。

　　在滬渝兩地對部分個人住房征收房產(chǎn)稅后，經(jīng)濟學(xué)領(lǐng)域的多位學(xué)者都通過模型理論研究以及數(shù)據(jù)實證檢驗對此次房產(chǎn)稅改革對相關(guān)主體所產(chǎn)生的影響進行了分析，最新研究表明：“個人住房房產(chǎn)稅使有房但無新增購房需求家庭的消費支出降低，使有新增購房需求家庭的未來現(xiàn)金流降低，整體來看，個人住房房產(chǎn)稅造成家庭福利受損。”[2]

　　除了通過試點案例分析房產(chǎn)稅對居民消費行為產(chǎn)生的實然影響外，也有社會人士表達了房產(chǎn)稅可能誘發(fā)的套利行為和逃避行為的擔(dān)憂。若采用首套住房免稅的方案，可能導(dǎo)致“假離婚”行為的增加。[3]另外，中國正處于向外移民的高峰期③，且中國人的財富大多以房地產(chǎn)的形式存在④，如果貿(mào)然開征房地產(chǎn)稅等資本稅，一方面會使中國房地產(chǎn)市場進一步承壓、居民財富面臨縮水的危險；另一方面，房地產(chǎn)稅可能會成為將富人從中國驅(qū)趕出去的“大棒”之一。[4]

　�。ǘ�）相關(guān)主體對房產(chǎn)稅的概念儲備及心理承受力

　　與專家學(xué)者不同，大部分潛在的房產(chǎn)稅納稅主體對房產(chǎn)稅的相關(guān)概念認識并不清晰，大部分公民對一個稅種的態(tài)度更多是依賴其對該稅種直觀的觀察和感受以及相關(guān)媒體對政策的解讀和宣傳。一項關(guān)于征收房產(chǎn)稅的民意調(diào)查報告[5]表明：在受訪的2500個家庭中，有42%的家庭表示支持征收房產(chǎn)稅，29%的家庭持反對態(tài)度，29%的家庭表示無所謂，而住房面積與住房套數(shù)是影響受訪者是否支持征收房產(chǎn)稅的關(guān)鍵因素。該調(diào)查報告還顯示：如果房產(chǎn)稅有利于抑制持續(xù)漲高的房價，那么支持的人數(shù)比例上升到65%；如果房產(chǎn)稅收入能用于公共設(shè)施建設(shè)和改善教育、醫(yī)療等公共服務(wù)，那么支持的人數(shù)將達到70%以上。由此可見，征收房產(chǎn)稅的主要阻力來自于擁有多套房產(chǎn)或所有房產(chǎn)面積較大的產(chǎn)權(quán)人。但若是能認識到房產(chǎn)稅的邏輯在于納稅人出讓自己的部分財產(chǎn)獲得政府等價的公共服務(wù)，明確該稅款的多少與自己的生活環(huán)境的優(yōu)劣緊密相關(guān)，公民的稅收遵從度會大幅上升。

　　相關(guān)主體對于房產(chǎn)稅的心理承受力除了與自身的支付能力和對房產(chǎn)稅的認識程度有關(guān)之外，也和當?shù)囟愔频慕Y(jié)構(gòu)安排相關(guān)。當?shù)囟愔频慕Y(jié)構(gòu)安排是否能最大可能地落實稅收公平原則，關(guān)乎處于不同階段的納稅主體是否能得到最廣泛的公平對待，這也決定著公民對政府的信任程度。畢竟，制度性的不公給人們帶來的壓力是更難以承受的，而在制度性不公面前的無力感若是在社會中不斷累積，將很可能成為一顆使政府喪失權(quán)威、使社會失序的定時炸彈。房產(chǎn)稅對存量房產(chǎn)的價值進行課稅，這引發(fā)了人們對于稅收落實過程中可能引發(fā)的一系列不公平問題的擔(dān)憂。一是不同的房產(chǎn)所有人可能負擔(dān)相同的稅負所帶來的不公，如，雖然面對的是同樣房產(chǎn)稅額，但房產(chǎn)支出占家庭支出比例的差異會給不同收入水平的家庭帶來不同程度的稅負壓力；再如，所擁有房產(chǎn)的性質(zhì)不同，也會影響納稅人稅負承受能力的大小，如帶有福利性質(zhì)的房產(chǎn)的所有人與商品房的所有人的支付能力可能是天差地別的，若對他們不加區(qū)分地統(tǒng)一征稅，必然會造成不公平。[6]二是錯綜復(fù)雜的房地產(chǎn)稅可能造成的重復(fù)征稅。在我國先行的稅收制度中，與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的稅種多達十幾種，且集中在開發(fā)和交易環(huán)節(jié)，原本繁多的稅種已經(jīng)造成了重復(fù)征收的不公現(xiàn)象，導(dǎo)致相關(guān)行業(yè)的企業(yè)偷逃稅行為普遍，增加了征管成本。若是在開征保有環(huán)節(jié)稅種的同時，不相應(yīng)地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)稅的結(jié)果和比例，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收負擔(dān)會加劇，更多偷逃稅行為也會因此產(chǎn)生。

　　三、專業(yè)共識凝聚

　�。ㄒ唬┓慨a(chǎn)稅核心要素辨明

　　在課稅要素中，征稅范圍是一個核心要素，對于擁有征稅權(quán)的國家而言，征稅范圍確定了征稅客體，決定了征稅活動的稅目與稅基；對于納稅人而言，征稅范圍決定了自己是否會成為納稅主體，而確定征稅范圍的理論依據(jù)則是“可稅性原理”。根據(jù)“可稅性原理”，“可稅”的前提是收益性和營利性。[7]根據(jù)現(xiàn)行《房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，我國對擁有經(jīng)營性房產(chǎn)的主體征稅，對擁有自有房產(chǎn)的主體進行了免稅的處理。但在實踐中出現(xiàn)了許多投機性的自有房產(chǎn)長期閑置的現(xiàn)象，影響了房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系，這說明“自有房產(chǎn)也可以具有收益性”，對其進行征稅在理論上具有合理性。同時，對存量房產(chǎn)進行征稅也是基于緩解地方財政壓力與優(yōu)化地方稅收結(jié)構(gòu)的現(xiàn)實考慮。

　　征稅范圍是課稅要素中的前提性要素，征納稅活動的有效實現(xiàn)還需要基于量能課稅原則來確定房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。房產(chǎn)稅是對“存量房產(chǎn)”進行征稅的稅種，從價計征的模式相較于從量計征模式，更關(guān)注房產(chǎn)的經(jīng)濟價值，更符合依照納稅主體的支付能力進行征稅的量能課稅原則。但基于在現(xiàn)實中房地產(chǎn)價格的上漲會導(dǎo)致房產(chǎn)的市場價格超出納稅人的納稅能力，從而導(dǎo)致稅收上的橫向不公平，因此大多數(shù)學(xué)者都提出納稅主體在轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時才承擔(dān)稅負是更合理的安排。[8]

　�。ǘ�）房產(chǎn)稅的功能再定位

　　國內(nèi)學(xué)者關(guān)于房產(chǎn)稅價值與功能的討論，可以歸納為三大方面：籌措地方政府財政收入并優(yōu)化地方稅制，調(diào)控房地產(chǎn)市場以及調(diào)節(jié)收入分配，后兩項功能學(xué)術(shù)界仍存在爭議，但對開征房產(chǎn)稅旨在籌措財政收入并優(yōu)化地方稅制的價值表達則是專業(yè)共識。

　　首先，房產(chǎn)稅的征收是為了調(diào)控房地產(chǎn)市場的說法有其合理性，但并非最佳定位。由于房產(chǎn)稅改革尤其是2011年上海與重慶的房產(chǎn)稅改革試點，是在國家連續(xù)出臺多項旨在抑制投資性購房需求的調(diào)控政策的背景下進行的，房產(chǎn)稅就被寄予了抑制房價上漲的期望。且不論房產(chǎn)稅征稅范圍的擴大是否能成為消除房價上漲的根本原因，即使是短期內(nèi)產(chǎn)生了抑制投機性購房的效果，若以此定位房產(chǎn)稅的價值，這會使房產(chǎn)稅失去其發(fā)揮長期作用的可能，從而淪為一個“政策性”稅種。

　　其次，關(guān)于房產(chǎn)稅在調(diào)節(jié)收入分配方面的作用是基于稅收功能的合理論證，但也非最佳定位。作為財產(chǎn)稅的一種，房產(chǎn)稅的征收所帶來的稅收負擔(dān)并不會如流轉(zhuǎn)稅等間接稅一般進行轉(zhuǎn)移，這符合量能課稅的原則。同時，房產(chǎn)稅的征收還能彌補所得稅無法對資產(chǎn)增值與存量資產(chǎn)進行征稅的缺口和漏洞，從而縮小靜態(tài)的貧富差距。但也有許多學(xué)者從“加劇地區(qū)間財政能力不平衡”[9] “不患寡而患不均的平等主義觀念陷阱”[10]以及“房地產(chǎn)稅作為商品稅因需求彈性小而具有累退性”[11]等方面質(zhì)疑房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)收入分配的功能發(fā)揮效果。

　　最后，為了應(yīng)對分稅制改革導(dǎo)致的中央與地方政府在事權(quán)與財權(quán)上的不匹配所帶來的地方財政壓力，地方政府借助城鎮(zhèn)化的進程拓展土地性財政收入，而土地使用權(quán)出讓金逐漸成為了地方財政收入的主要來源。而另外與土地財政相關(guān)的各種房地產(chǎn)稅稅種也給地方貢獻了一定的財政收入，但占比遠不及土地使用權(quán)出讓金。[12]但隨著中國房地產(chǎn)市場逐漸進入存量房時代，以土地使用權(quán)出讓金與針對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)及交易環(huán)節(jié)的各種房地產(chǎn)稅種為主體的土地財政模式難以為繼。[13]另外，營業(yè)稅改增值稅的改革全面落實之后，地方稅收收入的缺口加大。因此，在不減少地方政府支出責(zé)任的情況下，地方政府需要開拓稅源，目前尚未被納入征稅范圍的個人所有非營業(yè)性用住房正是彌補正在形成的地方財政缺口的稅源選擇。雖然，房產(chǎn)稅短期內(nèi)難以成為地方主體稅種，但緩解地方財政壓力的功能則是學(xué)者們所共同認同的。

　�。ㄈ�）配套制度供給保證

　　徒法不足以自行。一項稅收活動的順利執(zhí)行需要一系列配套制度的支持。關(guān)于房產(chǎn)稅從設(shè)計到落地，需要包括房產(chǎn)相關(guān)信息收集和共享制度，房地產(chǎn)評估制度，權(quán)利救濟制度和稅收征管制度等配套制度的供給。[14]房產(chǎn)稅是基于對存量房產(chǎn)的價值進行征稅，因此“全國存量房產(chǎn)的數(shù)量與性質(zhì)”以及“房產(chǎn)的價值評估”是政府在征收房產(chǎn)稅以前需要掌握的基礎(chǔ)信息，其中涉及全國性住房信息系統(tǒng)和全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記系統(tǒng)的建設(shè)與完善，對當前房產(chǎn)的性質(zhì)進行分類與界定工作的推進，以及房產(chǎn)價值的評估制度的建立和完善。由于房產(chǎn)稅征管過程中所涉及的信息散落在包括稅務(wù)、工商、國土、規(guī)劃等多個部門，為了降低征管成本、防止稅收流失或者重復(fù)征稅，地方政府應(yīng)當監(jiān)管信息共享制度，提高行政管理的效率。在具體的稅收征收過程中，一方面，針對征納稅活動所可能產(chǎn)生的爭議和訴求，地方政府應(yīng)當預(yù)設(shè)多元的救濟渠道，保障納稅人的權(quán)利；另一方面，針對不遵守納稅義務(wù)的納稅人，地方政府應(yīng)當完善征管技術(shù)和程序，壓縮逃稅空間，防止稅收流失。

　�。ㄋ模┓康禺a(chǎn)稅的落地步驟

　　關(guān)于房地產(chǎn)稅的落地步驟，財政部部長肖捷在《黨的十九大報告輔導(dǎo)讀本》中談及房地產(chǎn)稅時提到，要按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進”的原則，推進房地產(chǎn)稅立法和實施。[15]2018年3月7日，財政部副部長史耀斌在十三屆全國人大一次會議新聞中心舉行的記者會上就 “財稅改革和財政工作”相關(guān)問題回答中外記者提問中重申了這一原則。[16]所謂立法先行，是基于稅收法定原則的要求所達成的普遍共識，也是運用法治思維深化改革的要求。充分授權(quán)，強調(diào)的是縱向上的授權(quán)，即由全國人大行使稅種的開征權(quán)，授權(quán)地方人大根據(jù)各地房地產(chǎn)的發(fā)展情況與稅制結(jié)構(gòu)在規(guī)定范圍內(nèi)進行具體實施方案的選擇。分步推進，是指房產(chǎn)稅的落地需要大量的前期準備工作，上文所提及的相關(guān)配套措施的建立和完善則是分步推進的錨點。

　　四、基于社會共識與專業(yè)共識的良法善治設(shè)想

　　在十三屆全國人大常委會2018年9月公布的立法規(guī)劃中，房地產(chǎn)稅法被列入第一類項目，即條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請審議的法律草案，由全國人大常委會預(yù)算工委和財政部負責(zé)。2019年3月4日，在十三屆全國人大二次會議新聞發(fā)布會上，新聞發(fā)言人張業(yè)遂在回答記者關(guān)于“2019年將制定哪些法律”的提問時所提及的19部法律并沒有涉及房地產(chǎn)稅法。這說明房地產(chǎn)稅法的立法工作相對復(fù)雜，立法涉及的利益群體多樣，前期準備工作量大，需要穩(wěn)步推進。法律是對社會中各主體之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的規(guī)定，其具體內(nèi)容的最終安排是相關(guān)領(lǐng)域的學(xué)者專家經(jīng)過詳細論證甚至是激烈爭論后所達成的共識，一部法律出臺后的社會遵從度與其所表達的社會共識和專業(yè)共識的匹配程度是成正比的。房產(chǎn)稅是房地產(chǎn)稅法中的核心稅種，房地產(chǎn)稅法的立法設(shè)想應(yīng)當基于前文所提及的關(guān)于房產(chǎn)稅所達成的社會共識與專業(yè)共識，從法律內(nèi)容設(shè)定與法律實施環(huán)境兩個方向切入，探尋良法善治之路。

　　（一）制定良法：基于稅收法定原則與量能課稅原則的內(nèi)容設(shè)定

　　社會公眾因房地產(chǎn)稅的立法進程中存在的宣傳與實踐不同步的矛盾而無法對未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展作出合理預(yù)期，并由此加劇了“稅收焦慮”。學(xué)術(shù)界認為，房產(chǎn)稅改革過于強調(diào)房產(chǎn)稅宏觀調(diào)控功能的做法是一種政策依賴性的思維，這會使房產(chǎn)稅淪為僅僅關(guān)注短期效應(yīng)的“政策性”稅種。以上社會共識與專業(yè)共識要求房產(chǎn)稅應(yīng)回歸稅收本質(zhì)，房地產(chǎn)稅立法必須始終貫徹稅收法定原則。稅收法定原則應(yīng)當包括形式與實質(zhì)兩方面的含義：第一，從形式的角度看，稅收法定原則表現(xiàn)為“法律規(guī)定”，即任何稅種的設(shè)立必須經(jīng)過法律的規(guī)定。根據(jù)我國《憲法》與《立法法》的有關(guān)規(guī)定，我國在稅權(quán)的縱向配置上采取了中央集權(quán)的模式① 。而房地產(chǎn)稅大部分稅種都屬于地方稅，這會產(chǎn)生兩個立法實踐中的問題，一則各地關(guān)于房地產(chǎn)稅的征收條件各不相同，全國人大應(yīng)當對地方人大給予適當授權(quán)以提高房地產(chǎn)稅法的靈活性與實操性；二則地方政府擴大地方財源的沖動會誘發(fā)地方立法過程的立法權(quán)濫用以及對公民財產(chǎn)權(quán)侵犯行為的發(fā)生，因此在授予地方立法機關(guān)一定的立法權(quán)的同時也應(yīng)注重對其立法權(quán)進行監(jiān)督和審查，做到授權(quán)與約束相結(jié)合。第二，從實質(zhì)的角度看，稅收法定原則表現(xiàn)為“人民同意”，這關(guān)乎該稅種的正當性。若欲使所草擬的法律內(nèi)容得到民眾的普遍同意，則法律條文中關(guān)于權(quán)利義務(wù)的設(shè)定需要遵循量能課稅原則。社會共識中一系列可能產(chǎn)生的不公平現(xiàn)象很大程度上是稅制的設(shè)定忽略了納稅人實質(zhì)上的支付能力所致，強調(diào)實質(zhì)正義的量能課稅原則在專業(yè)共識中是核心要素確定的重要標準，也是對社會各界所關(guān)切問題的最佳回應(yīng)。房地產(chǎn)稅的稅基是納稅人持有的應(yīng)稅房地產(chǎn)，而稅源則有可能是應(yīng)納稅房地產(chǎn)的實際價值，或納稅人的財產(chǎn)與其他所得，由于房地產(chǎn)稅的稅基與稅源相分離，為應(yīng)對這一難題，房地產(chǎn)稅的稅收負擔(dān)應(yīng)適度合理，其與實際收益稅之間的稅制性重復(fù)征稅問題亟需解決：已繳納的房地產(chǎn)稅的稅款可以在計算個人所得稅等實際收益稅時予以扣除。[17]另外，量能課稅原則強調(diào)依據(jù)納稅人經(jīng)濟上的給付能力平等課稅，因此，房地產(chǎn)稅的立法過程中關(guān)于稅負的分配需要具體考慮不同房產(chǎn)的性質(zhì)以及不同納稅人的具體支付能力，盡可能詳細列舉抵扣條件和稅收優(yōu)惠條件。

　　（二）促成善治：依靠法律機制支撐與基礎(chǔ)制度供給的實施環(huán)境

　　良法是依法治國的必要不充分條件，稅收公平從應(yīng)然到實然的跨越需要相關(guān)法律機制的支撐與基礎(chǔ)制度的供給。

　　正如前文所述，相關(guān)主體的心理承受力與稅收遵守度、與地方政府的預(yù)算開支項目是否合理密切相關(guān)，因此預(yù)算公開是房地產(chǎn)稅實現(xiàn)合理立法與順利實施的應(yīng)有之意。預(yù)算公開制度，政府通過向納稅人公開其所繳納稅收的支出用途，引導(dǎo)公民關(guān)注公共財產(chǎn)的收支情況。如此既保護了納稅人的知情權(quán)，又增強了其對房地產(chǎn)稅相關(guān)概念的認識，進而提高房地產(chǎn)稅開征的支持率，這同時也是對政府財政收支行為的監(jiān)督，有助于壓縮財稅領(lǐng)域的腐敗空間。基于房產(chǎn)稅以籌措地方財政收入為主要功能，在保護國民財產(chǎn)權(quán)的同時也需要兼顧國家財政權(quán)的實現(xiàn)。為此，修改中的《稅收征管法》不僅要排除開征房地產(chǎn)稅的技術(shù)性障礙，而且要設(shè)定稅收保障受償權(quán)這一特別征收措施：稅務(wù)機關(guān)可以以納稅人欠繳的房地產(chǎn)稅款為限，在應(yīng)稅房地產(chǎn)上依法設(shè)定此權(quán)；無論納稅人以何種方式處置上述房地產(chǎn)，稅務(wù)機關(guān)均有權(quán)優(yōu)先受償。[18]對于開征房地產(chǎn)稅可能導(dǎo)致的套利行為逃稅行為以及納稅人與政府之間關(guān)于房地產(chǎn)價值可能產(chǎn)生的爭議，都需要通過糾紛解決機制和訴訟渠道加以解決。

　　房地產(chǎn)稅的計征依據(jù)應(yīng)采取從價計征，房地產(chǎn)價值的評估準確與否關(guān)乎房地產(chǎn)稅征收是否公平。評估從數(shù)量角度，可以分為個別評估① 和批量評估②兩種，兩種評估方法各有優(yōu)點③。結(jié)合我國目前房地產(chǎn)量大、房地產(chǎn)估價人員數(shù)量少、評估的相關(guān)法律制度不完善等實際情況，采用批量評估為主、個別評估為輔的搭配方案更為妥當。另外，評估管理是評估機制的另一個重要環(huán)節(jié)。一方面，房地產(chǎn)評估是一項專業(yè)性很強的工作，為了降低評估成本，評估工作的分配應(yīng)當與土地、房產(chǎn)資料所在的部門相匹配④，并重視部門間的合作和信息共享，降低評估成本。[19]

　　[ 參 考 文 獻 ]

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　　[基金項目]國家社科基金一般項目“防止腐敗的財稅法機制創(chuàng)新研究”（16BFX131）。

　　[作者簡介] 王文婷，中共中央黨校（國家行政學(xué)院）政治與法律教研部講師；方瑜聰，中共中央黨校（國家行政學(xué)院）研究生院經(jīng)濟法學(xué)碩士研究生。

　�、�2011年1月27日，上海、重慶兩地宣布次日開始試點房產(chǎn)稅，上海征收對象為本市居民新購房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購房，稅率暫定0.6％；重慶征收對象是獨棟別墅高檔公寓以及無工作戶口無投資人員所購二套房，稅率為0.5％－1.2％。

　�、谪斦�部財科所所長劉尚希說在接受媒體采訪的時候表示：“這意味著包括房產(chǎn)稅在內(nèi)的房地產(chǎn)稅制已被作為一項綜合改革整體統(tǒng)籌加以考慮�！�

　�、鄹鶕�(jù)波士頓咨詢公司的報告，截至2013 年底，中國約60%的高凈值人士（1000 萬元以上）表示自己正在考慮或已經(jīng)完成投資移民，與兩年前比例大致持平。

　�、軗�(jù)西南財大家庭金融研究中心的數(shù)據(jù)，在全國家庭中，有66%的資產(chǎn)是房地產(chǎn)，尤其是大城市，房地產(chǎn)比率更高。北京市城鎮(zhèn)居民擁有房產(chǎn)在整個家庭資產(chǎn)的比例是83.6%。

　�、佟读⒎ǚā返谄邨l規(guī)定，法律的立法權(quán)由全國人民大表大會及其常委會行使，第八條第八項進一步將稅收納入法律保留事項，即稅收事項僅能由全國人民代表大會及其常委會以制定法律的方式進行調(diào)整。而緊接著的第九條做出了例外規(guī)定：在稅收事項尚未制定相關(guān)法律時候，全國人大及其常委會有權(quán)授權(quán)國務(wù)院根據(jù)實際需要先行制定行政法規(guī)。根據(jù)《憲法》第一百條的規(guī)定，省、直轄市以及設(shè)區(qū)的市的人民代表大會和它們的常務(wù)委員會，在不同上位法相抵觸的前提下，可以制定地方性法規(guī)，并報對應(yīng)的人民代表大會常務(wù)委員會備案或批準�！稇椃ā焚x予了地方權(quán)力機關(guān)一定的立法權(quán)，但并沒有對其具體的權(quán)限進行說明。

　　①個別評估是指根據(jù)特定評估目的，運用市場法、成本法、收益法等評估方法，在一次評估中對單位房地產(chǎn)在估價時點上的特定價值進行分析、測算和判斷。

　�、谂�量評估則是以市場法、成本法、收益法等估價方法為理論基礎(chǔ)，運用數(shù)理統(tǒng)計原理建立評稅模型，綜合運用計算機、地理信息系統(tǒng)等技術(shù)，在評稅時點上對多宗房地產(chǎn)進行的評稅活動。

　�、蹅�別評估成本高、效率低，受評估人員主觀因素影響大; 而批量評估具有效率高、成本低、規(guī)范性和準確性好、客觀性強等優(yōu)點。

　　④評估所需的土地、房產(chǎn)資料均在國土、建設(shè)部門，房產(chǎn)稅的前身——物業(yè)稅分設(shè)房產(chǎn)和土地兩個稅目，在房、地分開征稅的原則下，地方國土資源部門作為土地稅的評估主體，建設(shè)部門作為房產(chǎn)稅的評估主體，可以充分利用現(xiàn)有資料并發(fā)揮其專業(yè)優(yōu)勢，有利于降低評估成本，房地產(chǎn)稅的評估管理應(yīng)當延續(xù)這一做法。