2月底以來，全國已有20多個城市啟動或升級樓市限購、限購政策。距上一輪樓市大范圍調(diào)控不到半年便再次啟動調(diào)控，且一二三四線城市均有覆蓋，調(diào)控城市數(shù)也超過上一輪，甚至很多城市一年之內(nèi)發(fā)布4-5次調(diào)控措施，這確實出乎業(yè)內(nèi)預(yù)料。即便如此，統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2月70城新房價格環(huán)比增長0.3%，相比1月0.2%的漲幅明顯上升。這意味著，盡管熱點城市新房市場過熱態(tài)勢有所控制，但廣大二三四線城市新房市場普遍回升，導(dǎo)致70城新房價格在去年連續(xù)12個月漲幅持續(xù)擴大、直至2017年1月首次收窄后，又出現(xiàn)反彈跡象。
二手房市場反彈更明顯，2月二手房價格指數(shù)上漲0.4%，漲幅比上個月擴大0.02個百分點。一線城市漲幅連續(xù)三個月擴大，二線城市二手房價也開始上漲。從20多個城市調(diào)控政策內(nèi)容看，控制投資投機需求是主攻方向，如京穗二套房標(biāo)準(zhǔn)回歸“認(rèn)房又認(rèn)貸”，北京限制企業(yè)購房再交易時間，打擊以企業(yè)名義購房逃避限購；北京離婚一年內(nèi)買房認(rèn)定為第二套，異常形態(tài)房屋停止登記，廣州和廈門限制單身購房，打擊假離婚規(guī)避限購；贛州規(guī)定，未成年人不得在市區(qū)買房；“環(huán)一線”城市（縣）則規(guī)定非戶籍人只能買一套房，限制一線城市溢出的投資需求。
看來，始于去年10月、以重拾或強化限購限貸為主要內(nèi)容的調(diào)控，在控制投資投機上還要繼續(xù)強化，這是時隔半年后調(diào)控再啟的原因。今年以來，熱點城市新房量價齊跌，成交量普遍下跌30%-40%。但很大程度上，這與預(yù)售管制下開發(fā)商供應(yīng)積極性下降有關(guān)。二手房市場快速回升，意味著需求或轉(zhuǎn)向不受管制的二手房市場。同時，近期熱點城市商住房等“類住宅”火熱，2-3月深圳基本無住宅新盤推出，供應(yīng)轉(zhuǎn)向不限購的商務(wù)公寓，甚至以企業(yè)名義突破限購，投資需求是何等旺盛。
同時，熱點城市強化限購限貸后，需求開始轉(zhuǎn)向非熱點城市，導(dǎo)致三四線城市不得不針對非戶籍人口啟動限購。目前，都市圈建設(shè)整體還處于起步階段，周邊三四線城市承接一線城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，跨界土地統(tǒng)一規(guī)劃，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，還停留在政府間協(xié)同和規(guī)劃層面，而樓市和投資炒作卻熱了起來。本輪調(diào)控已過一周，受調(diào)控城市成交量下滑，但市場預(yù)期并未明顯轉(zhuǎn)向悲觀，政策出臺前買到房的人暗自慶幸，未受調(diào)控城市則出現(xiàn)搶政策出臺前買房的現(xiàn)象。
據(jù)筆者調(diào)研，目前熱點城市爭相購房的人群，很多抱著“怕上不了車”，加入不了“資產(chǎn)擁有者”序列，“擔(dān)心無法留在大城市”的心態(tài)。此外，今年經(jīng)濟工作的基調(diào)是“穩(wěn)增長”和“防風(fēng)險”。樓市政策選擇上，相對打壓房價而在需求端下猛藥，“去庫存”和疏導(dǎo)需求更多地被強調(diào)。因此，有人認(rèn)為，調(diào)控不可能針對房價�！安聹y底牌”的思路下，有人將樓市暫時穩(wěn)定作為建倉的時機。由此，預(yù)期已成為當(dāng)前樓市重要的影響因素。
如何管理預(yù)期，將是未來調(diào)控的重點內(nèi)容。筆者認(rèn)為，大規(guī)模釋放供地是引導(dǎo)預(yù)期的重要手段。始于2016年10月的本輪調(diào)控，管理層最強調(diào)的措施就是增加供地。但是，近半年來的信息顯示，熱點城市供地并未明顯增加。首先，為防止“地王”出現(xiàn)，各地修訂“招拍掛”制度，增加保障房配建或自持面積比例。但是，此舉或降低了短期內(nèi)商品住房的有效供應(yīng)；其次，大城市釋放減地信號，如北京“十三五”年均縮減建設(shè)用地30平方公里，上海未來20年土地供應(yīng)零增長等。
事實上，據(jù)wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2003年-2012年一線城市累計出讓居住用地建筑面積3.25億平方米，但同期住宅銷售5.57億平方米，新增住宅供應(yīng)僅為新增銷售的55.6%。2012年以來，一線城市住宅用地供應(yīng)年度計劃完成率不足60%。近期，熱點城市均表態(tài)要增加供地。但筆者認(rèn)為，目前大城市新增供地潛力有限，多增加幾宗地?zé)o法從根本上緩解供求關(guān)系，無法引導(dǎo)預(yù)期，甚至可能因開發(fā)商“搶食”而抬高地價，加速房價上漲預(yù)期。實現(xiàn)大規(guī)模供地以引導(dǎo)預(yù)期，要從以下三個方面推進。
首先要提高住宅用地比例�；诙唐诙愂�、GDP考慮和配套支出壓力，各地每年新增供地中，產(chǎn)業(yè)用地占大部分，住宅供地僅占20%，發(fā)達國家大城市該比例一般在40%以上。目前，大城市產(chǎn)業(yè)升級快，產(chǎn)業(yè)空間需求下降，產(chǎn)出效率降低，迫切需要改變政府激勵，為居住用地騰出空間。新增住宅用地翻一倍，則住房供求預(yù)期會明顯緩減。
其次，盤活城市閑置和低效存量土地。筆者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，大城市外圍同質(zhì)化的商業(yè)辦公建筑林立，除一樓餐飲還能充分利用空間外，二樓以上大量閑置。近年來，大城市各區(qū)仍興建了大量商辦綜合體，但很多連招商都無法展開。工業(yè)園區(qū)也如此，深圳有上千工業(yè)園區(qū)，上海10層以上工業(yè)建筑占比僅30%，且各行政區(qū)均發(fā)展工業(yè)，導(dǎo)致工業(yè)碎片化布局，而規(guī)劃的工業(yè)區(qū)內(nèi)集聚度反而降低，導(dǎo)致生產(chǎn)、生活設(shè)施混雜和空間浪費。產(chǎn)業(yè)周期（20年左右）低于用地周期（最少也有40年），盤活存量有必要。目前，盤活存量的最大阻礙就是利益板結(jié)，賣住宅太賺錢了，掌握土地使用權(quán)的企業(yè)都想盤活，加上住宅類公共配套需求大，教育醫(yī)療要獨立供地，改變土地用途要調(diào)整規(guī)劃，盤活存量很難推進。因此，基于成本分?jǐn)偤屠婀蚕�，公開地價補繳和公共配套標(biāo)準(zhǔn)，消除阻礙存量盤活的利益板結(jié)。
最后是增加周邊中小城市供地。近年來，大城市軌道交通規(guī)劃均延伸到都市圈，部分線路已開工，樓市供求半徑擴大。但是，大城市與周邊基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通待推進，特別是“兩頭”接駁效率低，通勤成本居高不下，“工作在中心、住在外圍”的“1小時都市圈”難實現(xiàn)。近年來，大城市周邊三四線城市供應(yīng)了很多地塊，但樓市火爆主要為投資需求驅(qū)動。為此，政府間協(xié)同和部門間推動要打破“一畝三分地”思維定式，打破行政管理的空白和“懶政”，以高效的政府效率攻克接駁之痛。增加周邊三四線城市供地，也相當(dāng)于為大城市增加供地，這無疑是增加供應(yīng)和引導(dǎo)預(yù)期的利器。
