在加杠桿背景下形成的價格暴漲,對應的并不完全是有支付能力的需求。況且,持續(xù)兩位數甚至超過50%的漲幅,更打擊了真正的市場剛需,加劇了泡沫和金融風險,影響了實體經濟發(fā)展。在這樣的背景下,控制房價暴漲、防范泡沫風險已經成為確保樓市健康發(fā)展的首要議題。追加調控措施的著重點是限貸而非限購,通過限貸使供給與有支付能力的需求相對應,不僅有利于防止泡沫、降低風險,也有利于讓市場規(guī)律真正發(fā)揮作用
日前,上海出臺《關于促進本市房地產市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展 進一步完善差別化住房信貸政策的通知》,決定從11月29日起相應提高首套房、二套自住房和非自住房的首付比例;上海市住房公積金管理委員會也提出對二套房貸上浮貸款利率、下調貸款最高限額等措施。同日,天津市也相應提高了津籍居民的購房首付比例。
實際上,自之前超過20個一二線城市啟動樓市調控以來,各調控城市房價環(huán)比漲幅均已明顯收窄甚至出現下降,京滬深等部分城市房價同比漲幅也已呈回落趨勢。在這樣的背景下,同為直轄市的上海、天津兩市同時再次出臺更為嚴格的調控措施,反映出有關城市控制房價暴漲、防范泡沫風險并力圖盡快見效的意愿,也向市場和公眾傳遞了繼續(xù)堅持調控方向不動搖的信息。
對此,有觀點認為,樓市調控取得實質性成果前景可期。但也有人表示擔憂,認為調控或對部分改善性需求的實現產生不利影響,有人甚至預判樓市可能進入“速凍模式”。
應該看到,相當一段時間以來,一線和部分二線城市房價暴漲幅度已經偏離了正常軌道。在加杠桿背景下形成的價格暴漲,對應的并不完全是有支付能力的需求。況且,持續(xù)兩位數甚至超過50%的漲幅,更打擊了真正的市場剛需,加劇了泡沫和金融風險,影響了實體經濟發(fā)展。在這樣的背景下,控制房價暴漲、防范泡沫風險已經成為確保樓市健康發(fā)展的首要議題。從各地的調控措施、特別是滬津兩市的追加措施看,去杠桿的意圖和指向十分明顯。無論首套還是二套,無論提高首付比例還是上浮利率、下調上限,都旨在通過減杠桿抑制投資投機性購房,在防范風險的同時降低房價。
說到底,追加調控措施的著重點是限貸而非限購,通過限貸使供給與有支付能力的需求相對應,這不僅有利于防止泡沫、降低風險,也有利于讓市場規(guī)律真正發(fā)揮作用。在這方面,是有國際經驗可供參照的。大概兩個月以前,加拿大政府財長宣布銀行將收緊房貸額度、修改首套自住房出售時增值部分免稅的規(guī)定,所有房屋按揭貸款還必須經過“壓力測試”,以確保借款人有能力以更高利率償還貸款。這些措施與我國部分城市的調控措施,是有異曲同工之效的。
也正是因為追加調控措施的原則是堅持居住屬性,著力點是限貸而非限購,因此依然可以滿足有支付能力的剛需和改善性需求。著眼長遠,因為控制了投資投機性需求,也有望使一二線城市的樓市由賣方市場逐步轉向買方市場,使樓市價格向符合價值的方向合理回歸,從而滿足更多剛需和改善性需求。
因此,在保持調控定力、擴大調控效果的同時,更要抓緊時機,加快結構調整,促進轉型升級,盡快擺脫對房地產和土地財政的過度依賴,努力提高增長質量。要通過合理改革稅費政策,鼓勵各類企業(yè)、民間資本投資實體經濟;要通過政策導向,引導信貸資金、社會資本投向關系國計民生、需要大力發(fā)展的傳統(tǒng)產業(yè)、更新?lián)Q代產業(yè)、高技術產業(yè)、重大裝備制造業(yè)、新能源行業(yè)、環(huán)保產業(yè)。一二線城市的地方政府及相關職能部門,也要在深入調研的基礎上,加大對有發(fā)展前景的實體經濟的支持力度,促進傳統(tǒng)產業(yè)轉型升級;同時,在符合國家產業(yè)政策的范圍內,培育并打造與實際條件相契合的新的經濟增長點,使地區(qū)經濟保持長遠、穩(wěn)定發(fā)展。(本文來源:經濟日報 作者:潘 璠)
(責任編輯:武曉娟)