近日上海市發(fā)布了《促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，進一步收緊限購、限貸政策：1）非本市戶籍居民家庭購房繳納個稅或社保年限由滿2年延長到滿5年；2）二套普通及非普通住房首付分別不低于五成和七成。

　　與此同時，去年以來房價上漲速度一直領跑全國的深圳也出臺政策，抬高購房門檻，實行限購。明確規(guī)定，自購房之日起計算的前3年及以上在本市連續(xù)繳納個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房，而此前為1年。據(jù)悉，除滬深兩地之外，其他一些房價上漲過快的城市，如北京、南京等地，也在積極醞釀，出臺相關的調控政策，以避免房價的進一步上漲。

　　調控多年沒有出現(xiàn)明顯下降的房價，卻在很多城市面臨強大庫存壓力的情況下，趁著調控政策打個“瞌睡”，就騰騰騰地向上漲了起來，且上漲的速度之快，超出了管理層所能容忍的范圍，迫使管理層和地方政府不得不再次祭起調控大棒，對房價展開“圍剿”，實行限購限貸等方面的調控政策。

　　我們并不認為滬深等地的做法有什么不對的地方，前些年房價沒有再像過去那樣快速上漲，就是依靠的這些手段。問題在于，對樓市來說，總不能永遠置于這樣的調控環(huán)境之中，不能總靠有形之手來維持房價的“穩(wěn)定”。因為，在市場經濟體制下，有形之手的作用要盡可能地越少越好。特別象樓市這種可以以無形之手為主的市場，有形之手更應當盡可能少地發(fā)揮作用。即便需要，也應當找準目標，對準靶心，而不是不顧一切地以“殺”死所有需求為目的，以此來滿足房價暫時不漲的需要。

　　事實上，樓市調控的實踐已經反復證明，行政調控的作用已經越來越小，越來越不利于樓市的健康發(fā)展。尤其是把遏制需求作為調控目標的做法，已經與樓市的實際情況越來越背離、越來越不相適應。對樓市來說，剛性需求仍然是市場的主流，仍然是不可忽視的重要因素，仍然是樓市必須高度重視的基本方面。所不同的是，在剛性需求問題上，政府的理解和百姓的理解是存在較大差距的。政府要的是市場的繁榮，百姓要的是居住的滿足。如何把政府的需要和百姓的需要緊密結合起來，才是解決樓市問題的關鍵。其中，增加有效供給，是關鍵之關鍵、核心之核心。

　　那么，什么才是樓市的有效供給呢？就當前中國樓市的實際情況來看，保障房無疑是最重要的有效供給。也就是說，只有增加保障房供應，讓更多的中產階級、中低收入者能夠享受到保障房，才能從根本上解決好樓市問題，政府也才不會面對房價上漲左右搖擺、左右為難、左右不是。

　　值得注意的是，同為房產稅試點城市的重慶市，在此輪房價上漲中，卻顯得很坦然，沒有出現(xiàn)上海那樣讓政府感到恐慌的現(xiàn)象。而重慶出現(xiàn)這樣的穩(wěn)定格局，也決不是重慶身居西部。要知道，近年來，重慶的發(fā)展也是引人注目的，重慶的經濟活力更是令其他地方羨慕。尤其是去年，經濟增長率高達到11%，是全國大中型城市的領跑者。這樣的經濟增長速度，顯然是會對房價上漲產生很大影響的�？墒牵�重慶的房價并沒有因此而惡性上漲，過去五年只漲了12%，是一、二線城市中漲幅最低的。原因就在于，重慶的保障房供應是全國最好的。據(jù)資料顯示，重慶的保障房供地占比達到22%，遠高于上海的14%。

　　也就是說，保障房供地的增加，推動了保障房的供應，保障房越多，房價上漲的動力就越低。即便高檔商品房價格上漲，也對廣大居民的生活不會產生嚴重影響，更不會出現(xiàn)嚴重的庫存現(xiàn)象。退一步講，在保障房供應充足的情況下，就算房價上漲較快，也可以完全由市場去調節(jié)，而不需要利用行政手段管制。其他城市所以要采取“最嚴”的控價措施，就是因為保障房供應太弱，有效供給太少，房價上漲對居民帶來的傷害太多。

　　不把重點放在保障房的供應方面，而繼續(xù)通過需求端控制房價，只能說明地方政府仍然沒有放棄對“土地財政”的依賴，仍然希望“土地生財”“土地造城”“土地制造政績”。因為，保障房建設需要政府做出利益讓渡，需要政府做出政績上的暫時犧牲。很顯然，重慶做到了。所以，重慶的房價也穩(wěn)定了。

　　雖然重慶沒有走“土地財政”之路，沒有為了政績讓房價繼續(xù)上漲，而把樓市和政府工作的重點放在了保障房建設方面，但是，重慶的經濟發(fā)展反而更具活力了。一方面，樓市沒有對實體經濟產生擠占效應，沒有使實體產業(yè)的資本向樓市轉移，從而使經濟的活力增強、基礎更實；另一方面，由于房價相對穩(wěn)定，特別是中產階層能夠比較輕松地購置商品房，因此，到重慶創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的人也越來越多，到重慶投資的人越來越多，從而給重慶的經濟注入了越來越多的動力。如此一來，自然樓市也就與經濟發(fā)展形成良性互動了。

　　所以，面對一、二線城市房價的快速上漲，采取調控措施是必要的。但是，只能治標，不能治本。治本之策，還在于加大保障房建設力度，增加保障房土地供應，切實提高樓市的有效供給，平衡樓市的供需關系，使房價不再成為一個敏感的問題。一旦房價不敏感了，樓市的發(fā)展也就會越來越健康。至于高檔商品房的價格上漲，誰愿意買就讓誰買，誰愿意炒作就讓誰炒作，中產階層和中低收入者沒有住房之憂了，有錢人愿意去買高檔房，投資者和投機者愿意去炒作，隨他們的便。相反，政府還可以從高房價中獲得更多的政府收益，從而把更多的資金用于保障房建設。

　　只是，地方政府愿意犧牲眼前的利益，愿意把更多的資金用于加強保障房建設嗎？愿意用眼前的“政府利益受損”換來長遠利益和居民利益的乘數(shù)效應嗎？這是一個值得沉思的問題。