上周五，上海和深圳兩地相繼出臺樓市新政。其中，上海新政的核心內(nèi)容一是繳納個稅或社保由2年以上調(diào)整為連續(xù)5年以上；二是購買普通二套房首付5成，購買非普通二套房首付7成。二套房首付最高7成，這是前所未有的，所以上海新政也被稱為史上最嚴厲的調(diào)控政策。而深圳新政則溫和許多，其核心內(nèi)容一是非深戶籍購房繳納個稅或社保由1年提高到3年，二是二套房首付最低由3成提高到4成。

　　筆者認為，滬深兩地的樓市新政既是“分城施策”的體現(xiàn)，也是兩地房地產(chǎn)現(xiàn)狀的需要。

　　2月份，北上廣深新建商品住宅成交均價分別為31718、36381、16353和49088元/平方米，深圳房價遙遙領(lǐng)先。去年，深圳房價上漲40-50%，局部區(qū)域翻倍。近來，關(guān)于深圳房價是否崩盤的爭論尤為激烈，曾有后海投資客降價200萬拋售房產(chǎn)。此時，即使不出什么政策，市場也將面臨自然調(diào)整。如果貿(mào)然出重拳，可能會造成不可控的意外局面出現(xiàn)。所以，這次深圳選擇了溫柔出招來擠樓市泡沫，就像人大病之后不能大補一樣。

　　去年，上海房價上漲18%，雖然幅度小于深圳，但從整體環(huán)境來看，樓市虛火旺盛，房價上漲過快，造成恐慌性購買，各種投機行為頻現(xiàn)。由于房價瘋漲，有人甚至放棄創(chuàng)業(yè)而改為買房獲利。在這種情況下，如果是溫柔調(diào)控，則難以有效打壓投機行為。所以，上�！翱斓稊貋y麻”，出臺史上最嚴樓市新政也在情理之中。

　　不過，不管新政緊與松，其目的都是遏制房價繼續(xù)上漲，并避免樓市出現(xiàn)大的波動。在目前經(jīng)濟形勢下，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位舉足輕重，對于像上海和深圳這樣的一線城市而言，面對高企的房價，其實并沒有太多的道路可供選擇，只有不斷地在維持和稀釋高房價的泡沫之間進行平衡。所以，這次滬深樓市新政，其真正意圖不是降房價，而是穩(wěn)房價，通過抑制需求，為過熱的樓市降溫。

　　鑒于目前房貸政策寬松，且鼓勵正常住房消費的政策并未轉(zhuǎn)向，所以滬深此輪樓市新政雖會影響購房者的整體預期，提升市場的觀望情緒，造成一定時期內(nèi)房屋銷量下降，但對房價調(diào)整幅度有限。同時，未來滬深兩地房價保持相對穩(wěn)定，將減輕“虹吸”效應的存在，對于周邊三四線城市去庫存而言，則是一種利好。

　　在不久前結(jié)束的博鰲亞洲論壇上，李克強總理表示今年將因地制宜、分城施策，避免出現(xiàn)大的波動，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。所以，“分城施策”仍將是我國今年樓市調(diào)控的重要方針，具體表現(xiàn)為一二線城市將往“緊”里調(diào)，避免房價漲太猛；三四線城市則往“松”里調(diào)，著力去庫存，并防止房價大幅下跌。